서울시는 전국에서 집합건물 비중이 가장 높은 지역으로 주거용 집합건물이 지속 증가하고 있다. 그러나 의무관리대상 공동주택 외 주거용 집합건물은 사적자치 중심으로 관리돼 공공의 지원과 감독에 한계가 존재한다. 또한 관리비, 관리단 운영 등을 둘러싼 갈등과 민원이 지속되고 있으나 현행 지원체계의 실효성은 부족한 상황이다. 이에 서울시는 주거용 집합건물 관리 투명성과 공정성 강화를 위해 8대 전략과 50대 추진과제를 단계적으로 추진할 필요가 있다.
서울시, 주거용 집합건물 확대에 대응한 체계적 관리지원 필요
집합건물은 건물 내부 공간이 독립적으로 사용·소유되고 구분소유자가 2명 이상인 건물로 주거·업무·상업 등 다양한 용도를 포괄한다. 서울시는 전국에서 집합건물 비중이 가장 높은 지역이며, 2025년 4월 기준 사용승인 건축물의 40.2%가 집합건물에 해당한다. 대부분은 주거용이며, 주거용 오피스텔과 용도변경 건축물 증가로 그 비중은 계속 확대되고 있다. 그러나 집합건물은 사적자치 중심으로 관리돼 공공의 관리·감독과 지원이 제한적인 상황이다. 이에 집합건물에 대한 공공지원과 감독을 강화하기 위한 제도 개선이 추진되고 있으며, 서울시 차원의 체계적 지원 필요성도 커지고 있다.
집합건물 관리 갈등 확산 속 기존 지원체계 실효성 한계 노출
서울시에는 매년 3천 건 이상의 집합건물 관련 민원이 접수되고 있으며, 관리비, 공용부분 관리, 관리단 운영, 규약, 유지·보수 등을 둘러싼 갈등이 지속되고 있다. 이에 서울시는 분쟁조정위원회, 상담실, 시민아카데미 등 집합건물 건전관리 지원체계를 운영하고 있으나, 주거용 집합건물 현장에서는 분쟁조정 실효성 부족과 상담·교육 인력 한계 등에 대한 개선 요구가 이어지고 있다. 자치구 역시 전담 인력 부족과 표준화된 지침 부재 등으로 민원 대응에 한계를 보이고 있다. 이에 따라 정보공개 확대와 감독 강화, 표준규약 및 가이드라인 보급, 전문 컨설팅 확대, 통합 정보시스템 구축, 서울시와 자치구 간 협조체계 정비 등 보다 실효성 있는 공공지원 필요성이 제기되고 있다.
주거용 집합건물 관리의 투명성과 공정성 강화를 위해 8대 전략·50대 과제 추진 필요
현장 수요와 전문가 의견에 따르면 향후 서울시는 주거용 집합건물 관리의 투명성과 공정성을 높이기 위해 법·제도 개선 중심의 관리체계 정비를 추진하고 분쟁은 각 집합건물의 자율적 해결을 우선하되 공공은 상담·조정과 전문 정보 제공 등 보완적 지원 역할을 하는 것이 바람직하다. 아울러 소규모 공동주택과 노후 집합건물 등 기존 관리 사각지대까지 포괄할 수 있도록 관리체계를 보다 세밀화해야 한다. 이를 위해 서울시는 8대 전략과 50대 추진과제를 단기·중장기적으로 추진할 필요가 있다.