서울시, 집합건물 관리체계 건전화·고도화 위해
종합계획 수립과 예방·지원·중재 역할 강화해야
서울시 건전관리 대상 집합건물 누적 비율 43.1%…건전관리 필요
서울시 내 집합건물의 수와 비중은 전국 최고 수준으로 서울시는 여느 광역시·도보다 집합건물 건전관리 필요성이 높은 지방자치단체이다. 2024년 12월 기준 서울시에 소재하는 집합건물 수는 총 129,643개소로 전국 집합건물 사용승인 누계 대비 23.3%에 달한다. 이는 전국의 29.7%를 차지하는 경기도에 이어 두 번째로 높은 비중이다. 1990년 말 이후로 관측된 집합건물 사용승인 추세에 따르면 서울시의 연평균 증가율은 14.6%로 국내 1위이며 전국(14.4%)과 경기도(14.2%)의 연평균 증가율을 상회한다. 지자체 내 사용승인 건축물 중 집합건물 비중 또한 2025년 4월 기준 40.2%로 서울시가 최대이다. 서울시의 중점 건전관리 대상 집합건물―150세대 미만 공동주택과 다른 용도와 혼합됐으나 주 용도가 주거인 집합건물―의 비중은 2002년 이래로 현재까지 전국 최고 수준을 유지하고 있다. 2025년 기준 현재 서울시 건전관리 대상 집합건물 누적 비율은 43.1%이다.
현행 집합건물 관리 법·제도로는 증가하는 분쟁 대응에 한계 있어
현재 주거용 집합건물은 「공동주택관리법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」에 의해 이중적으로 관리되고 있다. 기본적으로 내부 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 공간으로 사용되고 있고 그 각 공간이 서로 다른 개인의 소유인, 즉 구분소유자가 2명 이상인 건물은 모두 집합건물에 해당한다. 이 중 ① 300세대 이상의 공동주택 또는 승강기가 설치되거나 중앙난방방식인 150세대 이상의 공동주택과 ② 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물은 의무관리대상 공동주택으로서 「공동주택관리법」의 적용을, 이 외의 모든 주거용 집합건물에 대한 관리 사항은 모두 「집합건물법」의 적용을 받는다. 그런데 「집합건물법」에 의한 관리제도는 공법적 성격이 강한 「공동주택관리법」과 달리 사법적 성격을 보유하고 있다 보니 관리 과정에서 분쟁이 발생하면 각 집합건물의 이해관계자는 상호 간 합의에 의존하여 해결하여야 한다. 지자체의 집합건물 관리 사항에 대한 조사, 지도, 감독 또는 조정 권한은 매우 제한적이다. 이로 인해 현재 관리비 과다 부과, 관리인의 독단적 관리 등 여러 분쟁이 해결되지 못한 채 지속되는 집합건물 사례가 증가하고 있으며 서울시에 분쟁 해결 지원을 요청하는 민원이 꾸준히 접수되고 있다.
서울시, 집합건물 5대 분쟁 이슈 중심으로 매년 3천여 건 민원 접수
서울시는 상담실, 응답소, 그리고 분쟁조정위원회를 통해 집합건물 관리에 관한 민원을 접수하고 있다. 평균 매년 약 3,120건의 민원이, 매달 약 260건의 민원이 접수되고 있다. 관리인 등록 절차 및 필요 제출 서류 문의, 서울시 집합건물 통합정보마당 사용 방법 문의 등 집합건물 관리 관련 행정에 대한 단순 문의와 현재 경험하고 있는 분쟁 해결의 어려움을 호소하는 내용이 주를 이루고 있다. 또한 「집합건물법」 및 서울시 집합건물 표준관리규약의 조항 해석과 제3의 공신력 있는 기관으로서 서울시 직·간접적인 분쟁 해결 지원이 요청되고 있다. 이와 같은 민원이 가장 많이 발생하고 있는 서울시의 5대 집합건물 분쟁 이슈는 ① 관리비의 징수·관리·사용, ② 공용부분의 변경·관리, ③ 관리단 구성·운영, ④ 규약 설정·변경·폐지, ⑤ 건물 하자보수 및 시설 유지이다.