주택임대차 관련 법률인 ｢민법｣･｢주택임대차보호법｣은 임대인과 임차인 간의 권리에 대한 균형이 부족하고, 임차인의 주거권을 보장하기 위한 규정도 미흡하다. 또한 보증금반환/회수에 초점을 두어, 거주의 안정성과 주거비용의 적정성에 대한 고려가 부족하다. 그럼에도 불구하고 대항력, 보증금회수 등 임차인의 권리와 관련한 기본적인 문제도 제대로 개선되지 못하고 있다. 따라서 임차인의 주거권 보호를 확대하는 동시에 주택임대차 제도의 선진화를 이룩하는 데 목표를 두고서 제도를 개선하여야 한다.

선진국은 임차인을 보호하기 위한 특별법은 없지만, 임차인의 주거권을 보장

선진국은 점유형태에 따른 권리의 치우침이 없이 법률과 제도를 마련･시행하고 있다. 임대인과 임차인 간의 ‘권리의 균형’을 추구하면서 임차인의 주거안정을 확보하고 있다. 분쟁의 소지가 많은 사항은 매뉴얼과 안내서 등을 통해 분쟁예방에 노력하고 있다. 임대주택을 중심으로 한 데이터베이스를 구축하여 주택을 관리하고, 임대료 관련 분쟁을 해결하기 위한 근거자료로 사용하며, 임대시장을 안정시키기 위한 정책의 기초자료로 활용하고 있다. 임대인의 계약해지권 또는 계약갱신거절권을 제한하거나, 불법퇴거를 금지하는 법률 및 조항을 통해 임차인의 주거안정을 보장하고 있다.

2000년 이후 임대료상한제, 계약갱신청구권, 임대차등록제 도입이 사회쟁점화

임대료상한제, 계약갱신청구권, 임대차등록제는 하나의 패키지로 도입되어야 효과를 발휘할 수 있다. 따라서 이들 제도의 도입을 찬성 또는 반대하는 그룹 사이의 논쟁이 치열한 상황이다. 한 측은 임차인의 권리를, 다른 측은 임대인의 권리를 옹호하고 있는 것이다. 이론적 또는 실제적으로 볼 때, 양측의 논리는 모두 허점이 있다고 판단된다. 주택임대차 규제와 관련된 선진국의 사례를 살펴본 결과, 임대인의 임대료 인상률과 계약갱신거절권을 제한하는 경우가 많았다. 임대소득세를 부과하고 있는 선진국은 임대주택을 체계적으로 관리하고 있으며, 임대인에게 임대료 신고의무를 부과하고 있다.

주거권을 강화하기 위해 법률과 제도를 체계적으로 정비할 필요

임대인과 임차인 간의 권리가 균형에 도달하도록 제도 개선이 필요하며, 주택임대차 관련 법률은 임차인의 주거권을 강화하는 내용으로 전부 개정될 필요가 있다. 정책 및 제도의 선진화를 추구하기 위해서는 임대주택등록제와 임대료신고제는 반드시 도입되어야 한다. 임대차계약과 관련해서는 주택인도와 확정일자만으로 대항력을 인정하고, 임대기간도 연장할 필요가 있다. 임대차기간 동안과 관련한 제도에서는 수선유지의 주체와 범위를 명확화하고, 월세 연체가구에 대한 지원을 확대하여야 한다. 계약갱신 및 재계약과 관련해서는 계약갱신요구권을 도입하고, 합리적인 기준에 따라 임대료인상률을 제한할 필요가 있다. 계약해지/종료와 관련해서는 불법퇴거 또는 강제퇴거를 금지하고, 임차인의 보증금회수를 보장하여야 한다.