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연구보고서

시공지원형 주택개량 프로그램 개선방안

등록일: 
2023.03.17
조회수: 
786
저자: 
박은철, 정다래
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
144Page
발간유형: 
정책
과제코드: 
2022-PR-09
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주택개량, 주택 수명향상·가격안정에 효과
명확한 목표설정과 체계적 정책 마련

주택개량, 주택 수명 늘리고 가격안정에 효과 있어…“정책 실효성 높여야” 

2030년부터 인구수와 가구수는 감소할 전망이지만 1인가구 및 노인가구는 증가하여 주택수요의 추세적 감소가 예상된다. 최근 주택가격 급등, 기준금리 상승 등에 따라 중산층도 주택구입에 부담을 느끼는 상황이다. 중산층을 대상으로 부담가능한 가격대의 주택을 대량으로 공급하는 정책 및 모델은 장기적으로 수정이 불가피하다. 노후주택의 철거 및 재정비를 통한 주택공급은 주택가격(임대료) 상승, 저소득층 주거불안 등의 문제를 초래한다. 따라서 주택개량 및 리모델링을 통한 주택의 유효활용성과 지속가능성을 증대시킬 필요가 있다.
주택개량 및 리모델링은 주택시장에 양질의 주택을 공급하는 수단 중 하나이다. 선진국에 비해, 우리나라는 주택개량정책이 발달하지 못한 편이다. 주택개량정책은 저소득층을 위한 복지정책으로 인식되어 정책중요도 및 관심도가 낮고, 비체계적으로 시행되어 왔다. 이론적으로 주택개량은 주택구입의 선택폭을 넓히고, 가구의 주택취득비용을 낮추며, 장기적으로 주택재고 관리와 주택가격 안정에도 기여하는 효과가 있다. 2015년 「주거기본법」을 제정하면서, 노후주택 개량 등을 통한 기존주택 거주가구의 주거수준 향상을 주택정책의 기본원칙으로 규정하였다. 하지만 주택개량정책은 여전히 주택건설 촉진, 임대주택 공급에 비해 미미한 수준으로 다루어지고 있다.
서울시는 10년 넘게 자체예산을 이용하여 시공지원형 주택개량 프로그램인 희망의 집수리사업(주거안심지원반)과 가꿈주택사업(주거환경개선과)을 시행하고 있다. 그러나 정책적 목표가 부족하고, 운영 측면에서 비체계적이다. 성능・품질 향상에 대한 정책적 지향성이 부족하고, 적절한 주거환경 조성을 위한 사업시행 및 효과도 미흡하다. 이 연구는 현재 서울시가 시행 중인 시공지원형 주택개량사업의 실태를 파악하고, 주택개량의 실효성과 효과성을 높이기 위해 제도 및 운영상의 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다.

주택개량 정책은 ‘노후화 대응’ ‘주택적응’ 등 명확한 목표・방향 아래 추진 필요 

주택은 구조, 설비 등의 변경이 쉽지 않은 비가역성(irreversibility)을 지니고 있다. 시간이 경과할수록 주택이 제공하는 주거서비스의 질은 지속적으로 저하된다. 주택개량은 적기에 명확한 목표와 방향성을 가지고 적절한 개량공사를 실시하는 것이 중요하다. 따라서 주택개량은 다음과 같은 목표 또는 방향하에 정책화될 필요가 있다.
첫째, 주택의 열화 또는 노후화에 대한 대응이다. 내구성 향상 및 장수명화를 목표로 하는 주택개량은 안전 및 성능 향상뿐만 아니라 주거생활의 안심감・만족감도 높인다.
둘째, 주택적응(housing adaptation)을 목적으로, 노인・장애인・만성질환자 등이 일상적인 활동을 수행할 수 있도록 주거변경(home modification)을 하는 것이다. 주택적응은 개인 및 가구의 독립적인 생활, 자신감・존엄성을 회복하거나 가능하도록 자립저해환경(disabling environment)을 변경하는 것이 목적이다.
셋째, 주택의 에너지효율성과 열적 쾌적성(thermal comfort)을 향상시키는 것이다. 주택의 에너지효율을 개선하는 것은 탄소기반 연료의 사용을 줄이고, 가구의 광열비 절감에도 효과가 있다. 에너지절약형 주택개량은 주거환경 및 생활의 쾌적성 향상에 도움이 된다.
넷째, 사람 및 가구가 쾌적하고 편리한 생활을 영위하기 위하여 주거기준에 부합하도록 주택재고를 유지관리하기 위함이다. 주거생활의 보건성과 안전성을 목표로 하여 주택의 성능, 설비의 품질, 쾌적성, 편리성을 유지하거나 제고할 필요가 있다.
다섯째, 주택의 유용성(utility), 적응성(adaptability), 기능성(functionality)을 높이는 것이다. (초)고령사회에서 무장애 또는 범용디자인을 적용한 주택개량은 가구의 생애주기・생활양식 변화에도 오랫동안 안전하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록 한다.
마지막으로, 장기의 공가(빈집)에 대한 대응이다. 장기의 공가(빈집)는 범죄・사건・반사회적 행동을 유발하여 사회적 비용을 발생시키고, 열화 및 노후화를 촉진하여 근린환경에 안전, 위생, 미관 측면에서 나쁜 영향을 미치기 때문이다.
주택개량은 기본적으로 소유자가 자발적으로 공사를 실시하여야 한다. 하지만 주택의 열화 및 노후화는 개인적 요인뿐만 아니라 사회・구조적 요인도 영향을 미치기 때문에, 정책적인 관심이 필요하다. 공공은 장기간에 걸쳐 지속적으로 집수리・주택개량의 욕구와 필요는 있었으나, 소득・경제력 부족으로 연기한 가구를 중심으로 지원을 강화하여야 한다.

현장담당자・전문가, “사업별 정책목표 명확히 하고 제도・사업운영 개선해야”

주택개량사업 현장담당자, 건축사・기술사, 관련분야 전문가 등을 대상으로 표적집단면접(FGI) 조사를 실시한 결과, 다음과 같은 정책적 시사점이 도출되었다.
우선, 현행 주택개량 지원프로그램은 각각의 정책목표를 명확히 하고, 주택소유자의 주택개량에 대한 자기책임성을 강화하는 방향으로 제도개선이 필요하다. 희망의 집수리사업의 경우 사회복지 차원의 물품지원을 제외하고, 집수리 또는 주택개량을 위한 공종으로 전환하여야 한다. 가꿈주택의 경우 수혜자의 만족도는 높지만 지원금액에 비해 주택개량의 효과가 크지 않다는 점에서, 공종별 지원기준과 지원내용이 재설계되어야 한다.
둘째, 정책목표에 부합하는 사업 및 공종에 따라 공사시방서를 개발・적용하여야 한다. 공종별로 축적된 데이터에 기반하여 재료 및 공사시방서를 마련하고, 현장에서의 준수율을 높여야 한다.
셋째, 공사의 필요성・시급성, 신청자의 소득・재산 등을 고려하여 시공을 지원할 필요가 있다. 특히 공사의 필요성과 시급성을 판단하기 위한 주택조사를 실시한 후에 시공을 지원하여야 한다.
넷째, 주택조사・공사확인 등을 고려할 때 생활권 중심의 중간지원조직을 설립하여 운영하는 것이 필요하다. 수혜자의 혼란, 중복수혜 등의 문제를 해결하기 위해 전달체계의 일원화와 전문화가 요구된다. 서울시 주택정책실과 자치구 담당부서 사이에 유기적인 협조체계를 구축할 필요도 있다.
다섯째, 초기상담과 주택조사 담당자의 전문성을 강화하거나, 건축사・기술사 등의 참여 또는 관여하에 시공지원이 이루어져야 한다. 현재는 공사시행 여부를 결정하는 초기상담, 주택상태조사, 공사시행계획 등이 부실한 상태에서 보조금지원 여부가 결정되고 있어 주택개량의 효과성이 낮다.
마지막으로, 사전상태부터 사후결과까지 건축사・기술사가 점검하는 체계가 마련되어야 한다. 이와 더불어 주택개량정책의 선진화를 위해 시공업체 등록제 및 평가제를 도입하며, 주택개량 이력관리시스템을 구축할 필요가 있다.

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