최근 기성시가지 정비사업의 하나인 뉴타운 사업의 주택공급효과와 수혜자에 관한 관심이 증대되고 있다. 그러나 주택정책의 목표가 주택총량의 확대에 있는지 아니면 주택의 전반적인 질적 제고에 있는지 명확하지 않은 측면이 있다. 그러므로 주택정책관련 쟁점을 보다 분명히 이해하기 위해서는 주택공급효과에 대한 실증분석과 현상에 대한 모니터링이 필요하다.

주택공급은 기존주택시장에 공가를 발생시켜 연쇄적인 주거이동을 유발한다. 이러한 연쇄적 이동을 공가연쇄(vacancy chain)라 하고 이를 통한 주거수준의 변화과정을 주택필터링(housing filtering)이라고 한다. 따라서, 주택공급효과를 분석하기 위해서는 신규주택뿐 아니라 이로 인해 발생하는 재고주택에서의 주거이동 특성까지 함께 고려할 필요가 있다.

주택필터링 개념은 Rowry(1960), Grisby(1963), White(1971) 이후로 양질의 주택 공급이 장기적으로는 저소득층의 주거수준 향상에도 기여하여 궁극적으로 지역주택시장 전반에 긍정적인 효과를 발생시킨다는 주장을 바탕으로 시장지향적(친화적) 주택정책을 뒷받침하는 논리적 기반을 제공하여 왔다.

반면 일부에서는 주택공급에 따른 연쇄적인 이동과 주거수준 변화의 현상적 과정은 인정하지만 저소득층 주거향상효과는 미미하기 때문에 저소득층의 주거수준 향상을 위해서는 주거비보조, 공공임대주택 건설 등 보다 직접적인 지원정책이 필요하다고 주장한다(Sand, 1976; Gray, 1979).

우리나라에서도 김갑성 외(2004)는 고급주택 공급을 통해 궁극적으로 저소득계층의 주거수준 향상을 기대할 수 있다고 주장하였고, 조덕호(1995)는 수급이 불안정하고 가격변동이 심하기 때문에 우리나라에서는 주택필터링효과를 기대하기 어렵다고 보는 등 상반된 견해가 있어 주택필터링 효과에 관한 추가적인 검증노력이 필요한 실정이다.

연구의 목적
주택필터링은 공가연쇄에서 비롯된다. 또한 주택필터링효과는 공가연쇄에 따른 가구와 주택 간의 질적인 수준 변화의 방향성과 강도에 따라서 결정된다. 따라서, 이 연구에서는 주택공급의 양적 효과인 공가연쇄, 질적 효과인 공가연쇄에 따른 주거수준 변화를 분석하여 주택공급에 따른 연쇄적인 파급효과를 규명함에 그 목적을 둔다.

구체적으로는 지금까지 시도되지 않았던 주택공급에 따른 공가연쇄를 추적하여, 첫째 양적인 파급효과를 파악할 수 있는 공가연쇄의 길이, 둘째 공간적인 파급효과를 알 수 있는 공가연쇄의 공간적 범위, 셋째 시간적인 파급효과를 알 수 있는 공가발생시기, 넷째, 주택필터링효과를 가늠할 수 있는 공가연쇄에 따른 주거면적, 지가 등 주거수준변화를 분석하여 기성시가지 서울에서의 주택공급효과 평가를 위한 기초자료를 제공하고 궁극적으로는 바람직한 주택정책방향 설정에 기여하고자 한다.