연구의 배경

서울시에서 현재 추진 중이거나 추진 예정인 역세권 복합개발, 국제업무단지, 도심재생사업 등 대규모 복합개발사업의 수가 증가하는 추세임.

복합개발사업은 규모의 대형화, 3 이상의 용도복합화, 사업기간 장기화 등을 특징으로 하며, 재원조달의 대규모화, 자본구조의 위험증대 및 금융구조의 다변화를 수반하여, 각 프로젝트의 위험이 자본시장의 변화에 연동하는 결과를 초래하고 있음.

특히, 서울시가 민간자본을 유치하여 직접 또는 간접으로 추진하는 공익시설들 역시 그 수용 용도가 복합화되고 규모가 대형화되는 추세이므로, 원활한 재원조달은 프로젝트들의 성패 내지 추진의 완급을 좌우할 만큼 그 중요성이 증대되고 있음.

연구의 목적

이 연구의 목적은 주요 개발금융기법들과 주요 용도별 재원조달방식·수익구조 및 잠재위험, 그리고 이에서 파생한 복합개발사업의 조달구조·참여주체 및 금융기법들을 고찰하고, 유관사례들의 현황과 장·단점을 분석하는 데 있음.

금년부터 상장 건설회사에 대하여 적용되는 IFRS(International Financial Reporting Standards：국제회계기준)로 인하여 건설회사의 채무보증을 통한 PF(Project Finance)대출이 용이하지 않고, 금융권 PF대출의 부실수준이 심각한 상황에서, 기존처럼 ‘시공사 보증을 통한 토지비 PF대출과 선분양을 통한 재원조달’을 유도하는 후진적인 토지경쟁입찰 매각구도는 향후 시책사업을 중단시킬 위험이 더 클 것임.

최근 철도공사는 ‘토지경쟁입찰-높은 토지가격-시공사 보증에 의존하는 토지비 조달-선분양을 통한 공사비 조달’로 요약되는 기존 개발방식에서, ‘토지임대-자기자본 충실도 제고-장기임차인 확보-재원조달 사전확정-장기운영’으로 요약되는 운영형 개발로의 변화를 모색하고 있고, 이는 서울시에도 복합개발사업과 관련하여 바람직한 함의를 제공하고 있음.

이에 따라 이 연구는 이미 추진된 서울시 소재 주요 복합개발사업의 재원조달기법을 분석하고, 바람직한 성공사례 및 그 성공요인을 판별하며, 내재한 조달위험으로 인하여 순연가능성이 높은 사업과 그 위험원인을 파악해 향후 재원조달가능성을 높이는 개발방식 제언을 그 목적으로 설정함.

또한, 서울시가 ‘조달가능한 프로젝트(Financeable Project)’를 계획하거나 특정 프로젝트의 조달가능성을 사전적·합리적·객관적으로 평가할 수 있도록, 계량기준을 수립하여 제시하는 것이 연구의 또 다른 목적임.