연구의 배경 및 목적

1. 연구의 배경

현재 서울시 주거지역의 47%를 차지하고 있는 제2종 일반주거지역에서 공동주택 재개발 · 재건축사업은 법적 허용한도 이내에서 최고층수로 건축되고 있으며 이로 인한 획일화와 고층화로 인해 주거지 환경이 급속하게 변화하고 있다. 이와 동시에 새로이 건축된 고층 주거건축물은 일조 · 통풍 등 주거환경과 관련된 문제 및 조망을 둘러싼 부동산가치 변화에 따른 도시 · 사회적 문제를 야기하는 원인이 되고 있다. 일반주거지역 공동주택 높이의 급속한 변화는 우리의 도시 주거지 모습이 앞으로 어떻게 변화할지 예측하기 힘들게 하며 이로 인한 도시 공간의 부정합성, 지역성 및 도시경관의 상실, 주거환경 훼손이 점차 심화되어가고 있다.

따라서 본 연구는 현행 용도지역제에 의한 고도관리 기조를 최대한 살리면서 절대고도 개념의 층고제한 규정으로 인해 발생하는 일률적 층수, 인접 지역과의 부조화, 지역 및 경관특성의 미반영 등에 대한 개선 · 보완 대책으로 일반주거지역 공동주택에 대한 계획적 · 합리적 높이관리방안 마련이 필요하다.

2. 연구의 목적

본 연구의 목적은 서울의 주거지역 공동주택 합리적 고도관리방안의 모색으로 공동주택 건축물 높이계획을 수립함에 있어 도시공간구조와 지역 및 경관특성을 고려할 수 있는 계획적 공동주택 높이관리 방법론을 연구하고자 한다.

이를 위해 주거지 고도관리에 있어 지역 및 경관특성을 반영한 높이관리를 이행하고 있는 미국의 Contextual Zoning 사례를 고찰하고, 서울의 일반주거지역에서 2000년부터 2005년 사이 건축된 공동주택 층고현황을 조사 · 분석하여 현재 주거지역에서 건축되고 있는 공동주택 층수추이를 파악하고, 특히 2003년 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역 세분화 전과 후의 층수차이를 살펴보고 제도변화에 따른 공동주택 층수 변화 유무를 파악해 보고자 한다. 또한 현행 용도지역제에 의한 고도관리가 지역 및 경관특성을 반영하고 있는지를 살펴보기 위해 서울의 구릉지지역(표고 40m이상)과 한강 수변지역(한강 500m이내) 공동주택 층수현황을 분석하였다.

한편 서울의 도시공간구조, 지역 및 경관특성을 반영한 계획적 높이관리의 일환으로 일률적 층수에 의한 획일적 모습과 인접 주거지역과의 현격한 층고차이로 인한 부조화에 대한 대안으로서 평균층수제를 제안하였다. 또한 평균층수제가 현재 용도지역제에 의한 일률적 층고운영과 인접지역과의 지나친 층고차이를 해소할 수 있는 대안적 방안인지를 검토하기 위해 서울의 실제 사례지를 선정하여 공동주택 시뮬레이션 검토하였다.