▣ 본 보고서 원문화일(2002R25.PDF)은 화일 크기 때문에 부록을 본 문서 하단에 별도의 화일로 등록하였으니 참고하시기 바랍니다.
제 1 절 연구의 배경 및 목적1. 연구의 배경
서울시는 최근 17만평 규모의 디지털 미디어시티(Digital Media City) 개발계획 수립을 완료하고 용지를 매각 중에 있으며, 100여 만평 규모의 마곡지구에 대해서도 종합개발계획을 수립할 예정으로 있다. 이같이 대규모 상업용지 매각을 전제로 개발계획을 수립할 경우 무엇보다 주의해야 할 점은 재정부담을 줄 수 있는 미 매각 문제를 변수로 고려해야 한다는 점이다. 대표적 사례로 거론되는 목동지구의 경우 최근에 와서야 상업용지 매각이 완료되었는데 최초 공급이후 10년 이상의 기간이 소요되었다. 수도권의 분당, 일산 신도시의 경우도 10년이 지났지만 여전히 많은 상업용지가 미 매각 상태로 남아있다.
수도권 신도시를 대상으로 하는 상업용지 미 매각 관련 연구는 97년 외환위기 이후부터 본격적으로 연구되기 시작하여 현재 상당한 학문적 성과를 보여주고 있다. 이에 반해 서울시 택지개발사업에 대한 연구는 아직 미미한 수준에 그치고 있다. 이는 여러 가지 이유로 설명될 수 있지만 미 매각 문제를 바라보는 두 기관의 시각이 근본적으로 다르다는 데 그 이유가 있는 것 같다.
한국토지공사는 공기업이지만 민간기업과 마찬가지로 수익성이라는 틀에서 자유로울 수는 없다. 수익성이라는 용어 속에는 돈의 시간가치가 중요한 개념으로 자리잡고 있는 데, 수익성 관점에서 볼 때 미 매각이라는 것은 그 기간만큼 이자비용이 늘어나는 것을 의미한다. 따라서 한국토지공사의 경우 용지 미 매각과 관련된 연구에 상대적으로 관심이 크고, 연구에 적극적인 편으로 볼 수 있다. 이에 반해 서울시는 택지개발사업의 수익성에 그렇게 민감하게 반응하지 않는다. 서울시의 택지개발사업은 현재 특별회계가 아닌 일반회계로 관리되고 있는데, 일반회계는 시간비용을 고려하지 않기 때문에 미 매각이 발생하더라도 장래 어떤 시점에 매각만 된다면 손실이 없는 것으로 처리한다. 따라서 서울시는 용지 미 매각 문제에 대한 관심이 상대적으로 적은 편이다.
그러나 관점을 달리하여 서울시 예산 운용 측면에서 보면 용지 미 매각은 심각한 문제가 될 수 있다. 용지 매각 수입이 일반회계의 일정 부분을 차지하고 있는 관계로 미 매각은 바로 세입 부족으로 연결되고, 이는 세출에 의해 운용되는 여타 사업들의 재원 부족으로 이어지기 때문이다.
용지 미 매각에 대한 예방 차원의 연구와는 별개로 행정실무 차원에서 서울시 택지개발사업 전체에 대한 체계적 연구의 필요성이 제기되고 있다. 용지매각과 관련된 업무가 도시관리과, 재산관리과, 도시개발공사로 분산되어 있다보니 통일된 자료의 수집과 관리, 데이터베이스 구축에 어려움이 발생하고 있다. 또한 특별회계가
아닌 일반회계로 운영되다 보니 택지개발사업의 비용과 수입이 단순 세입과 세출로 취급되어 단위사업별 관리가 어렵다는 문제점이 대두되고 있다.
이 같은 점을 고려해 볼 때, 택지개발사업 상업용지 매각에 관한 연구는 용지 미 매각 문제에 대한 대안으로서 뿐만 아니라 서울시 행정 차원에서도 충분히 그 의의를 갖는 것으로 판단된다.
2. 연구의 목적
본 연구는 서울시 택지개발사업을 대상으로 상업용지 매각과 관련된 기초 연구를 수행하는 데 그 목적이 있다. 구체적으로 다음과 같이 세 가지 소 주제를 설정하고 연구를 수행하고자 한다.
첫째, 택지개발사업 상업용지 매입자들의 매입 특성을 분석한다. 매입자 유형별로 필지 규모와 가격, 단위 가격 등을 분석한다.
둘째, 택지개발사업의 타당성을 경제성 측면에서 분석하고, 이어 경제성을 만족하는 공공용지비율의 범위를 구한다.
셋째, 지구단위계획 변경이 상업용지 매각에 미친 영향을 분석한다. 사후적이라는
한계는 있지만 주로 용지 매각 측면에서 지구단위계획 변경의 타당성을 논하게 된다.
제 2 절 연구의 범위 및 방법
소 주제별 연구 범위와 연구 방법은 다음과 같다.
첫째, 용지 매입 주체별 특성 분석에서는 21개 택지개발사업 자료와 목동 중심지구 용지 매각 자료를 데이터베이스로 구축하고 탐색적 차원의 통계 분석을 시도한다.
둘째, 택지개발사업의 타당성 분석에서는 21개 택지개발사업을 대상으로 현금흐름표를 만들고 경제성 기준과 공공성 기준에 입각하여 분석을 시도한다.셋째, 지구단위계획 변경이 용지 매각에 미친 영향 분석에서는 목동 중심지구 지구단위계획구역을 대상으로 우선 지구단위계획의 변경 과정과 용지매각 현황을 기술적(descriptive) 방식으로 분석하며, 이어 특성감안가격함수(Hedonic Price Function) 모형과 인공신경망(Artificial Neural Network) 모형을 이용하여 지구단위계획 변경이 주로 용지 매각가격에 미친 영향을 분석한다.

☞ [ 부록 ]