통합공공임대주택은 기존 공공임대주택 유형들을 통합하고 가구의 소득수준에 따라 임대료 차등부과가 이뤄지는 새로운 주택유형이다. 그러나 임대시세가 높은 서울에서는 입주가구들의 임대료 과부담이 예상되므로, 임대료 산정 시 임대시세의 영향을 줄일 수 있는 조정계수의 개발이 필요하다. 또한 재공급 물량을 활용하여 공급할 경우, 기존 공공임대주택 운영체계와의 상충으로 주택관리의 비효율성과 이해당사자 간 갈등을 유발할 수 있으므로 점진적이고 신중한 접근이 요구된다.
통합공공임대주택 공급, 소득 연동 임대료체계가 정착할 수 있는 계기로 삼아야
정부는 공공임대주택 유형이 다양화됨으로써 발생하는 여러 문제들에 대한 대안으로서 통합공공임대주택을 신설했다. 대표적인 공공임대주택 유형인 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택을 하나의 주택유형으로 통합한 것이 통합공공임대주택이다. 또한, 임대료체계는 종래의 건설원가 기반에서 임대시세와 가구소득을 고려한 가구별 차등부과방식으로 전환함으로써 소득 연동 임대료체계가 시행될 수 있는 여건이 조성되었다. 그러나 서울과 같이 임대시세가 높은 지역에 통합공공임대주택을 공급할 경우, 기존 주택유형에 비해 입주자들의 임대료 부담수준이 높아진다.
서울형 소득 연동 임대료체계의 정착을 위해 임대시세 조정계수 개발 필요
국토교통부 기준에 의하면, 해당 지역의 임대시세가 입주자의 주거비 부담능력에 비해 과중하다고 판단되는 경우 사업시행자의 재량으로 임대시세를 경감할 수 있다. 이에 입주가구의 월소득 대비 임대료 비율(RIR) 상한을 25%로 정하고 서울의 특성을 고려하여 단지별 또는 가구별로 적용할 수 있는 조정계수의 네 가지 대안을 도출했다. 사업자의 임대료 수입 규모, 입주가구 간 임대료 부담 형평성, 다양한 소득계층의 혼합거주 가능성 등의 측면에서 볼 때, 각 대안은 나름의 장·단점을 가지고 있다. 따라서, 실제 사업단계에서는 각 대안의 특성을 고려하여 정책방향에 부합하는 적절한 대안의 선택이 필요할 것이다.
재공급을 활용한 공급은 기존 공공임대주택 운영체계와의 상충에 유의하며 접근
기존 공공임대주택의 재공급 물량을 활용하여 통합공공임대주택을 공급한다면 소득 연동 임대료체계의 신속한 확산이 가능하지만, 신축방식과 달리 예비입주자, 기존 입주가구, 신규 입주가구, 사업자에게 적지 않은 혼란과 갈등을 초래할 수 있다. 따라서 기존 공공임대주택의 임대의무기간 종료 또는 재정비사업 이후에 통합공공임대주택으로 전환하는 방안, 특정 주택유형의 개별 단지에서 시범사업을 추진한 후 점진적으로 확대하는 방안, 신규 입주가구의 임대료를 일정기간 동안 단계적으로 상승시켜서 최종적으로 통합공공임대주택 임대료 수준에 도달하게 하는 방안 등을 대안으로 검토해볼 수 있다.