가구부담수준 고려, 임대료 조정계수 적용하고 통합공공임대주택 정책의 지속 보완·발전 필요

통합공공임대주택, 서울형 소득 연동 임대료체계가 정착할 수 있는 계기로 삼아야

통합공공임대주택은 공공임대주택 유형이 다양화되면서 발생한 여러 문제를 해결하기 위한 대안으로 구상되었는데, 대표적인 주택유형이자 많은 재고량을 지닌 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택이 하나의 주택유형으로 통합된 것이다. 또한 임대료체계가 종래의 건설원가 기반에서 임대시세와 가구소득을 고려한 차등부과방식으로 전환됨에 따라 소득 연동 임대료체계를 시행할 수 있는 여건이 조성되었다. 
그러나 서울과 같이 임대시세가 높은 지역에 통합공공임대주택을 공급할 경우, 기존 주택유형에 비해 입주자들의 임대료 부담수준이 높아진다. 이에 임대시세가 높은 서울의 특수성을 고려하여 현행 통합공공임대주택 임대료체계의 조정이 필요하다. 더불어 소득 연동 임대료체계의 확산을 위해서는 신규건설뿐만 아니라 기존 공공임대주택의 재공급 물량을 활용한 통합공공임대주택 공급방안도 검토할 필요가 있다.

정책 시행에 앞서 임대료 수준의 조정 및 재공급 활용의 실현 방안 강구 필요

민간임대주택 거주 가구가 통합공공임대주택에 입주할 때와 기존 공공임대주택을 통합공공임대주택으로 재공급할 때를 가정하여 임대료 수준 및 RIR(Rent to Income Ratio) 변화를 예측하였다. 이 결과를 바탕으로 서울에서 통합공공임대주택 공급 시 임대료를 둘러싼 몇 가지 쟁점을 확인할 수 있었다. 첫째, 민간임대주택 거주 가구가 통합공공임대주택에 입주함으로써 기대할 수 있는 RIR 개선효과가 미미하다. 기준중위소득의 70% 이하 가구의 RIR은 감소하나, 70% 초과 가구의 RIR은 증가할 것으로 예상된다. 
둘째, 동일한 소득구간이라 하더라도 서울 내 지역에 따라 임대시세가 상이하게 형성되어 있으므로 RIR의 개선효과 또한 지역별 차이가 있을 것으로 예상된다. 셋째, 기존 공공임대주택에 거주하는 가구의 RIR과 통합공공임대주택에서의 RIR 격차가 상당한 수준으로, 재공급 방식으로 통합공공임대주택을 운영할 경우 기존 입주가구와 신규 입주가구 사이에서 임대료 부담 수준의 격차가 발생할 수 있다. 
이상의 쟁점들을 종합하면 두 가지 과제로 수렴된다. 하나는 통합공공임대주택 임대료 수준의 하향화와 소득계층･지역 간 임대료 부담 격차의 완화를 구현할 수 있는 방안을 모색하는 것이며, 다른 하나는 재공급을 통한 통합공공임대주택 공급이 자칫 여러 혼란을 낳을 수 있으므로 제약조건하에서 실현가능한 방안을 강구하는 것이다.

일본･미국･영국･대만 공공임대주택, 지방정부･사업자 관여로 임대료 조정 가능

일본 공영주택의 임대료체계는 입지, 편리성 등과 관련한 계수를 활용함으로써 지역특성을 반영하고 있다. 더불어 입주가구의 부담능력을 반영하여 임대료 기초액을 산정하는 한편, 사업자인 지방자치단체는 편리성 계수 설정, 인근 동종주택 임대료 이하의 임대료 결정 등의 역할을 담당함으로써 과도한 임대료 산정이 이뤄지지 않도록 하고 있다. 
또한 미국의 공공임대주택 임대료체계 중 고정임대료(flat rent)는 지역 주택시장의 임대시세와 연동되므로 지역의 특성을 반영한다고 볼 수 있으며, 공정시장임대료를 토대로 고정임대료가 산출되므로 입주가구의 부담능력에 비해 과도한 임대료가 산정되지 않는다. 게다가 입주가구 입장에서 임대료가 과도하다고 판단되면 소득 기반 임대료를 대안으로 선택할 수도 있다. 
영국 사회주택의 임대료체계는 지역의 임대시세, 주택가격을 산식에 포함시킴으로써 사회주택이 입지하는 지역의 특성을 반영하고 있다. 그러나 지역 임대시세와 전국 임대시세를 3:7로 반영함으로써 지역 임대시세의 영향력을 제한하고 있는데, 이는 상대적으로 임대시세가 높게 형성된 지역에서도 부담가능한 임대료가 부과되도록 하는 장치가 될 수 있다. 더불어 런던광역시는 임대료 상한을 보조금 지급과 연계하여 과도한 임대료 부과를 제어하고 있다는 점도 특징이다. 
마지막으로 대만의 공공임대주택 정책은 지방정부별로 독자적인 임대료체계 운용을 허용하고 있다는 점이 특징이라고 할 수 있다. 이에 각 지방정부는 지역의 상황을 고려하여 임대료체계를 운용하고 있으며, 타이베이시는 입지계수 등을 활용하여 지역특성을 반영하고 있다. 더불어 타이베이시는 일정 소득기준 이하 가구에 대해서는 임대료를 차등적으로 할인하고, 주택의 노후 정도를 임대료에 반영함으로써 과도한 임대료 부담이 발생하지 않도록 하고 있다.