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연구보고서

서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화

등록일: 
2021.10.06
조회수: 
1212
저자: 
허자연, 김묵한, 김상일, 박희석, 이가인
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
113Page
분류: 
기초
분류번호: 
2019-BR-28
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서울시 상업공간, 공급 느는데 수요는 급감최유효 이용 위해 유형별 관리방향 마련해야

시장의 부정적 신호에도 생기는 상업공간이 적정 수준인지 논의 필요

소매지출에서 온라인 시장의 점유율은 2019년에 이미 21.4%를 돌파했다. 2019년 3분기 이태원 지역 중대형상가 공실률은 26.5%를 넘어섰다. 개별상점이 경쟁하기 어려운 온라인 시장의 성장과 함께 악화되는 사회경제적 상황은 점포의 매출을 종전처럼 유지하기 어렵게 한다.
이러한 부정적인 시장신호에도 익선동, 힙지로(을지로) 등 서울의 핫플레이스들은 지속적으로 생기고 있다. 마곡, 위례 등 대규모 개발사업이나 건축물 단위의 건축행위로 인해 더 큰 규모의 상가가 공급되는 중이다. 이런 가운데 서울시는 상업지역 추가지정을 논의하고 있어, 상업공간의 공급이 적정한지 살펴보고 논의가 필요한 시점이다.

서울시 상업공간, 20년간 공급은 60% 늘었지만 수요는 급격하게 줄어

2000년 이후 상업공간은 지속적으로 늘고 있다. 과세대장 및 건축물대장의 상업공간 재고량은 2000년 5천만㎡에서 2019년 8천만㎡로 약 3천만㎡ 증가했다. 20년간 상업공간이 60% 늘어난 것이다. 그중 근린생활시설 비중은 감소하고 있는 반면에 판매시설은 급격히 증가하다 최근 정체되어 있다. 반면, 식음업종은 소폭 감소하다 최근 들어 증가세로 바뀌었다.
그러나 상업공간 수요는 급격하게 줄고 있다. 오프라인 점포의 소매지출액을 소매업 매장의 매출원단위를 적용해 소요공간으로 환산한 소요면적은 2014년 이후 8.8%에서 2015년과 2016년 각각 15.1%, 14.8%씩 감소했다. 공간에 대한 수요가 감소하고 있다는 의미이다. 이미 공급된 상업공간이 비워지거나 유지된다 하더라도 그 기능을 못하고 있다고 해석할 수 있다.

온라인 시장의 급속한 성장에 따라 소매공간 수요는 크게 줄어들 전망

2045년 서울시의 인구는 낙관적인 시나리오를 적용해도 2020년 대비 60만명 이상 감소할 전망이다. 가구주 연령대가 갈수록 높아지며 높은 구매력을 가진 가구 수는 점점 감소하고, 경제활동인구 역시 2014년 544만9천 명을 고점으로 하락세에 있다. 물가상승 등의 영향으로 2009년부터 매출원가는 매년 10% 안팎, 영업비용은 매년 7% 안팎으로 오르고 있다. 급속한 온라인 시장 성장은 오프라인 소매점 매출의 거래액 비중을 2005년 94.8%에서 2019년 78.6%로 감소시켰다. 
이러한 인구·경제·시장요인을 고려하면 2045년 소매점의 상업공간 수요는 2020년 현재의 절반에도 못 미칠 것으로 예측된다. 

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