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연구보고서

도시재생활성화지역의 건축규제완화 실효성 제고방안

등록일: 
2020.07.06
조회수: 
1039
연구책임: 
윤서연
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
107Page
분류: 
정책
분류번호: 
2019-PR-41
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필지단위 건축규제완화 폭 넓히고 가구단위 정비도 적극 검토 바람직

노후주택밀집지역 정비, 대규모 재개발·재건축에서 필지·가구단위로 변화

2000년대 말부터 저층 노후 주거지 정비 패러다임이 대규모 재건축·재개발 사업에서 필지단위별 소단위 정비를 통한 저층주거지 관리로 변화하기 시작하였다. 2012년 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 도입되었고, 2014년 「건축법」에서는 건축협정과 결합건축제도를 도입하여 필지단위 정비를 위한 대응방안이 마련되기 시작하였다. 2013년 12월 「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 도시재생법), 2018년 「빈집 및 소규모주택정비 특례법」(이하 소규모정비법) 등 새로운 제도의 도입에 따라 정비 방식을 다각화하기 시작하였다. 특히, 원활한 사업 추진을 위해 건축규제완화 특례, 재정지원 등 인센티브를 부여하여 필지단위 정비를 유도하고 있다.

도시재생사업, 기반 정비는 공공부문이, 건축물 정비는 민간부문이 담당

지난 5년간 도시재생활성화구역에서는 도로 및 보행로 정비, 상하수도 정비, 공중선 정비, 녹지 확충, 주차장 확충, 방범 및 안전 (CPTED) 시설 확충 등 기반시설 정비와 주민공동이용시설, 문화·관광 거점시설 등 지역 앵커시설 확충 등 공공영역 개선을 우선시하여 사업을 추진해왔다. 
공공영역 개선과 동시에, 실제 지역 내 노후화된 건축물 정비를 위해 용적률, 건폐율, 주차장 설치, 건축물 높이 등의 개별 필지 건축규제완화 특례, 주택개량 지원 등을 통해 민간 필지의 건축행위를 유도해오고 있다. 

도시재생활성화지역 내 신축, 지난 5년간 4.1% ‘일반주거지역보다 적어’

13개의 1단계 도시재생활성화지역이 처음 지정되었던 2015년 이후 5년간 도시재생활성화지역 내 신축 건수는 총 822건이었다. 이는 5년간 신축비율로 따지면 4.1%로 서울시 일반 저층주거지 신축비율인 6.1%보다 저조한 실정이다. 특히 지역별 건축행위는 매우 다른 양상을 보이는데, 장위동은 신축이 10.0%로 일반주거지 평균 6.1%보다 높은 반면, 성수, 장안평, 신촌, 창신숭인, 창덕궁 앞, 서울역 주변, 창동상계, 해방촌, 세운상가 등 9개 지역은 일반주거지 평균보다도 매우 낮았다.

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