영국 런던市는 기존 주택 임대차법의 문제로 인식되었던 임차인의 주거안정성 불안과 집주인의 권리 행사 어려움 등을 개선하기 위해 임대기간의 자유로운 설정, 비과실 퇴거조항(No-Fault Eviction) 수정, 임대인의 권리 보호 등을 주요 내용으로 하는 새로운 민간 임대주택 모델을 제시

배경

• 민간 임대주택 임차인 주거안정성이 약화돼, 새로운 주택임대차 모델 필요성 제기
  • 런던의 민간 임대주택 거주자는 과도하게 높은 임대료와 낮은 수준의 주거환경에 고통받고 있으며, 자가주택 거주자보다 이사 비율이 6배나 높은 상황(2018년 기준)
    • 이와 같은 불안정한 민간 임대주택 시장에서 특히 힘든 계층은 고령자와 사회취약계층, 그리고 런던 임대 가구의 36%를 차지하는 양육가정임
• 1988년 주택법 개정 이후 임차인 보호가 약화
  • 그 이전에는 ‘규제 임대차’(Regulated Tenancy)법에 따라 임차인은 임대기간 종료 후에도 연장계약 없이 계속 거주할 수 있었음
    • 또한, 집주인의 퇴거 요구도 법적으로 정당한 사유에 한해서만 가능했음
  • 1988년 이후 ‘보증 단기임대차’(AST: Assured Shorthold Tenancy)가 적용
    • 임차인은 초기 계약 시 정한 기간에 따라 거주하며, 합당한 퇴거 사유가 없어도 임대 종료 시 집주인이 2개월 전에 사전 통지만 하면 퇴거해야 함
  • 임대기간이 고정된 보증 단기임대차의 도입 이후 고령자･청년･신혼부부･양육가정 등의 주거안정성이 크게 약화
    • 대도시를 중심으로 임대료가 폭등하였으며, 2018년 기준 영국 민간 임대주택의 80%가 임대기간 6개월~1년의 보증 단기임대차 계약
    • 또한, 임대차 계약 시 ‘파기 조항’(Break Clause)을 설정하면 계약기간 내에도 일정기간 이후 집주인이 일방적 퇴거를 요구할 수 있어 세입자의 주거안정성을 위협
• 중앙정부가 임대기간을 늘리는 개선안을 제시했지만, 런던시는 동의하지 않음
  • 영국 중앙정부도 세입자의 주거안정을 보장하기 위해 현재 일반적인 1~2년 임대기간을 3년으로 고정하는 대안을 제시
    • 하지만 중앙정부가 제시한 3년 고정임대 방식도 임대기간이 늘어났을 뿐, 세입자보호는 여전히 부족하다는 평
    • 3년이 지난 이후의 임차인 보호 기능이 약하고, ‘파기 조항’도 그대로 있기 때문에 세입자의 주거안정성은 여전히 취약함
  • 런던시장 사디크 칸(Sadiq Khan)은 중앙정부 안보다 더 나아가 임대기간을 따로 정하지 않는 새로운 주택임대차 모델인 ‘런던 모델’을 제안

주요 내용

• 런던시는 중앙정부의 개선안보다 더 진보된 모델을 제안
  • 시는 임차인이 원하는 만큼 임대계약을 유지하는 자유임대차(Open-Ended) 방식을 바탕으로 세입자와 집주인 모두를 만족시킬 방안을 개발
    • 임차인은 원하는 기간 임대계약을 유지하고, 계약 종료 시에는 집주인과 충분한 사전 협의를 거치도록 하는 것이 주요 내용
    • 합당한 이유가 뒷받침된다면, 집주인이 집의 소유권을 다시 가져오기 쉽게 해주는 것도 중요하게 고려
  • 주요 내용은 자유임대차 방식 도입, 비과실 퇴거 조항 개정, 집주인 권리 보호의 3가지
• 기존의 보증 단기임대차에서 자유임대차로 전환
  • 기존 임대차 제도의 문제점인 세입자 권리 주장 어려움, 재계약 우려, 주거안정성 취약 등을 극복할 방안
    • 또한, 기존 임대차 제도가 도시 가구형태의 다양화에 따라 새롭게 발생하는 주거욕구를 제대로 반영하지 못하는 한계도 보완
  • 임차인은 자신이 원하고 필요한 만큼 임대차 계약을 유지하되 집주인의 입장도 배려
    • 임차인은 집주인이 다음 세입자를 구하는 기간을 최소화할 수 있도록 계약 종료 시 사전에 집주인과 충분히 협의해야 함
• 비과실 퇴거 조항의 개정
  • 1988년 주택법 개정 이후 특별한 퇴거 사유가 없어도 집주인이 2달 전에 통보만하면 세입자는 퇴거해야 함
  • 칸 시장은 진정한 의미의 주거안정을 이루려면 위 조항의 삭제나 개정이 반드시 필요하다고 주장
• 집주인의 권리 보호
  • 비과실 퇴거 조항의 개정은 세입자뿐 아니라 집주인에게도 긍정적 영향을 미칠 것
    • 임대계약 기간 중 세입자의 과실로 퇴거 조치가 내려져도 실제 퇴거까지는 상당한 시간이 소요되기 때문에 대부분 집주인이 비과실 퇴거 조항을 활용해 2개월 전에 퇴거를 통지하는 편
    • 이와 같은 문제를 해결하기 위해 비과실 퇴거 조항의 개정 시 집주인의 권리도 함께 보호할 방안의 필요성이 제기
• 시정부는 위와 같은 새로운 주택 임대차 모델 실현을 위해 노력 중
  • 민간 주택임대 시장의 이해관계자와 적극적으로 소통하고, 주택법 개정을 위해 중앙정부와 긴밀한 협의를 진행 중

https://www.london.gov.uk/press-releases/mayoral/to-tackle-affordability...
https://www.london.gov.uk/press-releases/assembly/tom-copley/rent-contro...

정 기 성 통신원, jkseong71147@gmail.com