현재 위치

연구보고서

주거권 강화 위한 주택임대차 제도 개선방안

등록일: 
2019.02.19
조회수: 
356
연구책임: 
박은철
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
137Page
분류: 
정책
분류번호: 
2018-PR-42
다운로드
PDF icon 목차 (356.54 KB)
PDF icon 요약 (380.77 KB)
PDF icon 원본 (3.74 MB)

안정적 거주, 적정 주거비, 보증금 회수 보장이 주거권 강화 위한 주택임대차제도 개선의 초점

주택임대차 제도, 임대료인상 실질 제한 못해 임차인 주거권보호 미흡

서울의 주택보급률은 공식 96.3%, 실질(오피스텔 포함) 99.7%로 양적으로 주택이 부족하다. 공공임대주택(2015년 기준 24.6만 호)을 제외한, 민간임대주택 임차가구의 1/2 정도가 2년 미만, 3/4 정도가 5년 미만의 단기로 거주하고 있다. 전세의 월세전환이 지속적으로 증가하고 있어, 임차가구의 임대료부담이 늘어나고 있다. 전세가구의 가구소득 대비 임대료의 비율(RIR)은 17.4%이지만, (보증부)월세 RIR은 30.3%로 높은 수준이다.

현행 「민법」은 (선진국과 같이) 임차인의 주거권을 보장하기 위한 규정이 미흡하다. 임대인의 계약해지권 또는 계약갱신 거절권을 제한하는 규정이 마련되어 있지 않다. 「주택임대차보호법」은 주민등록을 대항요건으로 규정하고 있다. 이에 따라 임차인이 주택 점유를 상실하거나, 주민등록을 옮긴 경우에는 대항력도 상실하게 되어 있다. 보증금이 큰 임대차계약임에도 부동산등기부에 등재되지 않아, 임차인뿐만 아니라 임대인의 다른 채권자 및 담보권자의 피해도 발생하고 있다. 새로운 임대차계약을 체결하면, 임대료인상률 제한조항이 무력화된다.

중앙정부와 서울시는 전・월세 안정화대책 실시, 공적임대주택(공공임대주택+공공지원임대) 공급, 장기 주거종합계획 수립⋅시행 등의 정책을 집행하고 있다. 그러나 임차인의 주거권을 보호하거나, 시장가격 안정화 및 임대시장을 투명화하는 데에는 역부족인 상황이다. 2019년부터 임대소득세를 부과할 예정이나, 중앙정부는 아직까지도 등록 민간임대주택 확대에 집중하고 있다. 우리나라는 전세 및 보증부월세 중심의 임대차관행이 주를 이루고 있다. 최근 전세제도는 시세차익을 목적으로 매매가격과 전세보증금 간에 차액이 적은 주택을 전세를 끼고 매입하는 투자수단으로도 활용되고 있다. 그럼에도 임대주택 현황을 제대로 파악하고, 임대료인상을 실질적으로 제한하거나, (보증부)월세 거주가구를 지원하는 제도가 미흡한 실정이다.