낮은 자가주택 보유율과 주택의 수요와 공급 간 불균형 문제를 겪고 있는 인도네시아 자카르타州는 생애 처음으로 주택을 사는 무주택 저소득층에게 주정부가 계약금을 선납 대출해주는 ‘제로 계약금 주택 프로그램’ 도입을 발표

배경

• 인도네시아의 주택 수요와 공급 간의 불균형 문제가 급격한 도시화로 매년 악화
  • 2016년 기준 전국적으로 약 1,140만 호의 주택이 부족한 상태
    • 반영 안 된 공무원･군인 가족의 주택 수요를 고려하면 실제 부족량은 더 높아
  • 연간 80만 호의 신규 주택수요가 발생하지만, 주택공급은 연 25만~40만 호에 불과해 수요와 공급 간의 불균형이 매년 악화
  • 자가주택 보유율은 2014년 기준 78.7%
• 자카르타주도 높은 수요-공급 불균형과 낮은 자가주택보유율이 고질적인 주택 문제로 자리함
  • 연간 신규 주택수요는 20만 호, 공급은 10만 호로 수요-공급 불균형
    • 공급주택의 상당수가 저소득층이 아닌 부유층과 중산층 대상의 콘도미니엄 형태
  • 자가주택 보유율은 전국 평균보다 훨씬 낮은 50% 수준으로, 임대거주가 가장 보편적인 주거 형태
• 중앙정부는 주택 수요-공급 불균형 해소와 저소득층의 주택 구입 촉진을 위하여 아래와 같은 프로그램을 시행 중
  • 2016년 시작한 주택 100만 호 프로그램으로 전국에 80만 호의 주택을 공급
  • 주택 유동성 재정지원 프로그램으로 저소득층에게 신용보증대출 기회 제공
  • 하지만 월 소득에 견줘 상당히 많은 액수의 계약금을 미리 지급해야 하는 조건은 저소득층이 위 프로그램을 이용하기 어렵게 만드는 높은 문턱으로 작용
• 현 주지사 아니스 바스웨단(Anies Baswedan)은 2017년 보궐선거 당시 핵심 공약 중 하나로 ‘제로 계약금 주택 프로그램’(Program Pengadaan Rumah dengan Down Payment 0 Rupiah)을 제시
  • 주지사 취임 100일째인 지난 1월 18일에 해당 프로그램의 도입을 공식 발표
  • “제로 계약금 주택 프로그램은 모두가 집을 가질 수 있게 하기 위함이다. 이것은 자카르타의 (빈부)격차 문제 해결에 중요하다.”
    - 자카르타 주지사 아니스 바스웨단

주요 내용

• 자카르타 주민으로 등록된 월 소득 700만 루피아(54만 원) 이상의 만 21세 이상 무주택 기혼가구가 대상
  • 월 소득 요건은 자카르타주 최저임금 기준 월 소득(360만 루피아)의 약 2배(부부 2인의 소득)로 책정
  • 이전에 주택을 보유했거나 정부의 다른 주택보조 프로그램에 참여한 적이 있는 가구는 프로그램 수혜 대상에서 제외
  • 월 소득 700만 루피아 이하 또는 최저임금 이하 가구를 위한 별도의 프로그램을 마련할 예정
• 프로그램의 대상 주택은 지가가 1㎡당 300만 루피아(23만 원) 수준으로 저렴한 외곽지역에 아파트 형태로 건설
  • 첫 시범 사업지는 동 자카르타市에 있는 폰독 클라파(Pondok Kelapa)
    • 프로그램 도입을 공식 발표한 1월 18일에 착공식을 개최하고 클라파 빌리지(Klapa Village)로 명명
  • 시영기업과 민간업체가 파트너십을 맺고 13,000㎡ 부지에 아파트 2개 동을 건설할 예정
  • 아니스 주지사의 남은 1년 반의 임기 내에 1개 동 703호의 건설이 우선 목표
    • 이 중 513호는 투룸형 구조(36㎡, 3억 2천만 루피아(2,500만 원))이며 나머지 190호는 원룸형 구조(21㎡, 1억 8,500만 루피아(1,400만 원))
• 전체 주택가격 대비 계약금의 비율을 최소화하고, 주정부에서 계약금을 미리 납부하고 구매자가 상환하는 구조
  • 주택가격 대비 계약금 비율을 현재 인도네시아 국립주택은행(BTN)에서 운용하는 1% 수준으로 최소화
  • 중앙정부의 주택 유동성 재정지원 프로그램(모기지 대출이자 연 5%, 상환기간 최대 20년)의 틀 내에서 주정부가 추가로 계약금을 대출
  • 주정부는 제로 계약금 주택 프로그램에 2018년 총 8,000억 루피아(600억 원)의 예산을 배정
• 인도네시아 최대 부동산 개발회사인 립포(Lippo)그룹 등 민간기업도 제로 계약금 주택 프로그램 참여에 관심을 표명

비판

• 일각에서는 자카르타주의 빠르게 치솟는 주택가격과 빈부격차를 고려하면 이 프로그램의 효과가 제한적일 것이라는 목소리도 존재
  • 최근 민간 부동산 업체인 Rumah123.com의 연구에 따르면, 자카르타주 밀레니얼 세대의 17%만이 월 소득 요건을 충족하고 있으며, 2020년까지 밀레니얼 세대의 5% 정도만이 자가주택을 소유할 수 있을 것으로 예상
• 까다로운 요구조건으로 상당수의 저소득층이 프로그램 수혜 대상에서 제외
  • 짧게는 6개월에서 길게는 수년이 요구되는 자카르타 주민등록 절차와 700만 루피아 이상의 월 소득 등이 주된 제약요건으로 작용
• 저소득층에게 계약금만큼이나 민감한 문제인 높은 모기지 대출이자율(연 5%)에 대한 고려가 다소 부족하고 구체적이지 않다는 비판도 존재

Government of Indonesia, 2017, The State of Indonesian Cities 2017: Transformation towards Livable Cities, Jakarta: Ministry of Public Works and Housing
https://megapolitan.kompas.com/read/2018/03/15/07214001/lima-fakta-progr...
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https://coconuts.co/jakarta/news/governor-anies-officially-launches-0-pa...
https://coconuts.co/jakarta/news/survey-finds-5-millennials-jakarta-will...
http://jakartaglobe.id/business/no-payment-mortgage-not-possible

박재현 통신원, jaehyeon.jay.park@gmail.com