연구보고서

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부담가능 임대주택 공급정책과 모델

서울 주택문제, 1980년대 후반부터 양적으로 큰 개선…질적으론 미흡

서울의 양적인 주택문제는 크게 개선되었다. 2015년 주택재고는 1990년에 비해 2.3배 증가하였으며, 실질적인 주택보급률은 이미 100%를 상회하고 있는 것으로 추산된다. 하지만 노후불량주택⋅외국인 등을 고려하면, 충분하지 못한 실정이다. 1,000인당 주택수도 선진국의 대도시 수준에 비해 적은 상황이다.

연소득 대비 주택가격의 비율(Price-to-Income Ratio: PIR)은 11.2배(평균값 기준)로 상당히 높은 편이다. 서울시민이 내집을 마련하기 위해 11년의 소득을 모두 투입하여야 한다는 의미이다. 월소득 대비 임대료의 비율(Rent-to-Income Ratio: RIR)은 기회비용 적용 시 18.4%, 시장전환이율 적용 시 29.4%이다. 현재 임차가구의 RIR은 20%를 넘지 않지만, 향후 월세시대에 진입할 경우 30%에 육박하게 될 것이다.

최저주거기준 미달가구의 비율은 전국보다 높은 수준이다. 2014년 현재 최저주거기준 미달가구비율은 7.1%로, 인천시와 경기도에 비해서도 2배 이상 높다. 주택의 구조⋅안전⋅위생과 관련한 기준을 적용한다면, 최저주거기준 미달가구의 규모는 더 늘어날 것이다. 비주택 거주가구는 2005년 7.1만 가구에서 2010년 12.9만 가구, 2015년 19.4만 가구로 지속적으로 증가하고 있다. 양호한 거처인 오피스텔을 제외한 비주택 거주가구는 2005년 1.2만 가구에서 2015년 7.9만 가구로 10년 동안 6배 이상 증가하였다.

최근 서울의 주택시장에서 매매가격은 안정세이고, 전세가격은 급등세를 보이고 있다. 저금리기조가 지속됨에 따라 전세난은 고착화되었고, 전세의 월세전환이 빠르게 진행되고 있다. 향후 서울시는 소위 ‘새로운 주택부족(new housing shortage)’ 문제에 직면할 가능성이 크다. 주택보급률의 지속적인 상승으로 주택의 양적 부족에 의한 가격불안의 가능성은 줄어들었다. 하지만 임대차시장에서 임대료가 상승하면서 적정한 품질의 부담가능한 주택이 부족해지는 현상이 지속될 수 있다. 따라서 민간임대주택 거주가구의 주거비부담을 완화하는 것이 중요한 정책과제가 될 것이다.

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