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연구보고서

서울시 주택시장의 변화특성과 정책과제

등록일: 
2016.05.10
조회수: 
3941
저자: 
남원석
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
216Page
분류: 
정책
분류번호: 
2014-PR-46
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서울시 주택매매가격은 6년째 안정세, 전세가격은 34개월째 상승

서울시 주택매매가격은 2008년 10월부터 정체단계에 접어들었으며, 2011년 10월부터 2013년 8월까지 가격하락이 진행되었다. 그 후 정부의 주택거래 활성화를 위한 각종 정책적 노력 등에 힘입어 2015년 6월까지 매매가격이 소폭 상승하는 양상을 보이고 있다. 하지만 2009년 하반기부터는 대체로 물가 변동 폭을 벗어나지 않는 범위에서 전개됨에 따라 실질매매가격은 정체 또는 안정세 상태가 유지되고 있다고 볼 수 있다.

반면, 서울시 전세가격은 2012년 9월부터 2015년 6월 현재까지 34개월 연속 상승하고 있어 ‘전세난민’이라는 신조어가 나타날 정도로 전세 거주가구의 어려움을 가중시키고 있다. 매매가격 변동과 달리 대체로 물가 변동률을 상회하고 있어 실질 전세가격도 증가하는 추세이다. 매매를 통한 시세차익 가능성이 감소하면서 임차수요가 늘어난 반면, 임대인은 월세를 통해 임대운용수익을 추구하게 되면서 전세의 수급불균형이 발생했기 때문이다. 그 결과 2011~2014년간 전월세 거래 중 전세 비중은 감소한 반면, 월세 비중은 늘어나는 추세이다.

 

월세는 소형·신축주택 중심 활발한 거래…고가·저가월세 동반증가

2011~2014년의 서울시 전월세 실거래 자료를 분석해보면, 월세시장의 확대 현상을 보다 다각적으로 살펴볼 수 있다. 우선 신규 거래되는 주택의 유형은, 전세의 경우 아파트가 과반을 차지하나 (보증부)월세는 단독・다가구주택 비중이 가장 높은 것으로 나타났다. 하지만 월세 거래의 경우, 타 주택유형의 비중이 점차 늘어나는 추세로, 월세 거래가 여러 주택유형으로 확산되고 있음을 짐작할 수 있다.

호당 거래가격을 살펴보면, 전세 거래에서는 3억 원을 초과하는 거래가 늘어나고 3억 원 이하 거래는 감소하는 등 고가(高價) 전세 거래가 증가하고 있다. 월세의 경우, 소위 ‘반전세’의 증가로 전세보증금 대비 월세 보증금 비율이 80%를 초과하는 거래와 20% 이하인 거래가 함께 늘어나고 있어, 고가 월세와 저가 월세 거래가 동반 증가하고 있는 상황으로 볼 수 있다. 면적과 경과연수에 있어서는 전세의 경우 40㎡ 초과 60㎡ 이하이고, 10년 초과 15년 이하 경과된 주택이 주축을 이루고 있지만, 월세는 40㎡ 이하이고 5년 이하 경과된 주택의 비중이 가장 높게 나타났다. 소형주택, 신축주택을 중심으로 월세화가 빠르게 진행되고 있는 상황이라 할 수 있다.

 

 

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