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연구보고서

서울시 복합개발사업 재원조달의 합리적 평가방안에 관한 연구

등록일: 
2011.08.01
조회수: 
4122
저자: 
김진,이세구
부서명: 
도시경영연구실
분량/크기: 
169Page
분류: 
정책
분류번호: 
2010-PR
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PDF icon 목차 (79.33 KB)
PDF icon 요약 (743.79 KB)
PDF icon 원본 (6.77 MB)

연구의 배경

서울시에서 현재 추진 중이거나 추진 예정인 역세권 복합개발, 국제업무단지, 도심재생사업 등 대규모 복합개발사업의 수가 증가하는 추세임.

복합개발사업은 규모의 대형화, 3 이상의 용도복합화, 사업기간 장기화 등을 특징으로 하며, 재원조달의 대규모화, 자본구조의 위험증대 및 금융구조의 다변화를 수반하여, 각 프로젝트의 위험이 자본시장의 변화에 연동하는 결과를 초래하고 있음.

특히, 서울시가 민간자본을 유치하여 직접 또는 간접으로 추진하는 공익시설들 역시 그 수용 용도가 복합화되고 규모가 대형화되는 추세이므로, 원활한 재원조달은 프로젝트들의 성패 내지 추진의 완급을 좌우할 만큼 그 중요성이 증대되고 있음.

연구의 목적

이 연구의 목적은 주요 개발금융기법들과 주요 용도별 재원조달방식·수익구조 및 잠재위험, 그리고 이에서 파생한 복합개발사업의 조달구조·참여주체 및 금융기법들을 고찰하고, 유관사례들의 현황과 장·단점을 분석하는 데 있음.

금년부터 상장 건설회사에 대하여 적용되는 IFRS(International Financial Reporting Standards:국제회계기준)로 인하여 건설회사의 채무보증을 통한 PF(Project Finance)대출이 용이하지 않고, 금융권 PF대출의 부실수준이 심각한 상황에서, 기존처럼 ‘시공사 보증을 통한 토지비 PF대출과 선분양을 통한 재원조달’을 유도하는 후진적인 토지경쟁입찰 매각구도는 향후 시책사업을 중단시킬 위험이 더 클 것임.

최근 철도공사는 ‘토지경쟁입찰-높은 토지가격-시공사 보증에 의존하는 토지비 조달-선분양을 통한 공사비 조달’로 요약되는 기존 개발방식에서, ‘토지임대-자기자본 충실도 제고-장기임차인 확보-재원조달 사전확정-장기운영’으로 요약되는 운영형 개발로의 변화를 모색하고 있고, 이는 서울시에도 복합개발사업과 관련하여 바람직한 함의를 제공하고 있음.

이에 따라 이 연구는 이미 추진된 서울시 소재 주요 복합개발사업의 재원조달기법을 분석하고, 바람직한 성공사례 및 그 성공요인을 판별하며, 내재한 조달위험으로 인하여 순연가능성이 높은 사업과 그 위험원인을 파악해 향후 재원조달가능성을 높이는 개발방식 제언을 그 목적으로 설정함.

또한, 서울시가 ‘조달가능한 프로젝트(Financeable Project)’를 계획하거나 특정 프로젝트의 조달가능성을 사전적·합리적·객관적으로 평가할 수 있도록, 계량기준을 수립하여 제시하는 것이 연구의 또 다른 목적임.

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