오피스 공실 전환 시 인센티브 제공하여 주택공급 도모 (미국 포틀랜드시)
2015년 8월 주택 비상사태(housing emergency) 선언 이후 팬데믹 시기를 지나면서 경기 침체 장기화 등의 이유로 포틀랜드 대도시권 지역의 오피스 공실률이 증가. 부담가능주택의 공급 기조를 반영하여 오피스의 공실을 주거 세대로 전환할 수 있도록 최근 관련 조례를 수정하였으며 이로써 주택공급에 기여하고자 함
배경: 팬데믹 이후 지속적으로 공실률 증가
- 2020년 이후 포틀랜드 도시권 내 공실률 증가
- 2020년부터 2022년까지 오피스 공실률이 꾸준히 증가하여 약 21.4%(다운타운 지역 최대 27.4%)까지 상승
- 2021년 1분기부터 단위면적(square feet)당 임대료가 32.43달러에서 2022년 4분기 34.52달러로 증가 추세
[표 1] 포틀랜드 도시권 오피스 통계(source: CBRE Research 2022)지역 면적(sqft) 공실면적(sqft) 공실률(%) 임대료($/sqft) 다운타운 26,515,309 7,255,696 27.4 34.52 교외 24,796,534 3,713,503 15.0 28.97 계 51,311,843 10,969,199 21.4 32.43
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부담가능주택 공급 노력에도 여전히 부족한 여건
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높은 노숙자 비율, 주택가격 상승 등에 따른 부담가능주택 확보에도 불구하고 부지 및 건물 확보가 어려운 상황
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노숙자 증가, 사업체 폐업으로 인한 공실 증가 등의 상황이 치안 문제로 이어지면서 적극적 대응 필요 시점
[그림 1] 포틀랜드시 다운타운 지역 공실 현황 (출처: https://www.kgw.com)
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오피스 공실의 주거 세대 전환 관련 조례의 주요 내용
- 수정사항 1: 용도 변경 시 발생하는 추가 기반시설부담금 면제
- 개발업자에게 부과하는 기반시설부담금(System Development Charges; SDC) 한시적 면제
- 기반시설부담금은 신규 개발 또는 변경 시 수반되는 기반시설부담 증가(도로, 상・하수도 등)에 대한 비용 마련을 위해 개발업자에게 부과하는 일회성 비용
- 주요 부과 항목은 수도, 공원, 교통 등에 관한 부담금이며, 주요 면제 대상은 부담가능주택 개발, 보조주거시설(Accessory Dwelling Unit; ADU)이나 임시주거시설 개발 등으로 한정
- 이번 조례 개정을 통해 오피스를 주거 용도로 전환하는 경우도 면제 대상에 포함되도록 확대
- 오피스 용도에서 주거 용도 변경할 때 요구되는 내진보강 비용을 면제
- 신청자(건물 소유주)가 최소 10년 동안 주거용으로 유지할 경우에만 면제 혜택 적용
- 대상 금액은 예상되는 총비용 또는 300만 달러 이내에서 적은 비용
- 2027년까지 한시적으로 적용하며, 이후 평가를 통해 재신청 가능
- 저소득 가구에게 저렴한 임대료를 일정 수준 유지하도록 하는 포용주택정책(Inclusionary Housing Policy)을 의무적으로 준수
- 개발업자에게 부과하는 기반시설부담금(System Development Charges; SDC) 한시적 면제
- 수정사항 2: 용도 변경 시 준수해야 할 설계기준 완화
- 주거용도 변경에 따른 내진 설계 요구사항을 수정하여 기존 건물의 성능 표준을 충족할 수 있도록 건축법 조정
- 조정 기준은 주법상 R-2에 해당하는 주거용 건물(아파트, 16세대 이상의 다세대주택, 콘도미니엄, 호텔/모텔 등)의 설계 표준을 준수하도록 변경
- 해당 표준 요구사항의 변경은 법상 영구적으로 적용될 수 있도록 개정
- 주거용도 변경에 따른 내진 설계 요구사항을 수정하여 기존 건물의 성능 표준을 충족할 수 있도록 건축법 조정
- 효과적인 용도 전환 추진을 위한 패스트트랙 구성
- 도시개발국을 중심으로 전담 조직을 구성하여 심사 기간 단축
- 관련 부서(방재, 주택, 교통, 환경 등 기반시설 관련 국실)와 함께 조기심사팀 편성
- 영향 평가와 기반시설부담금 산정뿐 아니라 필요시 토지이용 심사도 함께 진행함으로써 예상되는 추가 심사 절차 단축
- 도시개발국을 중심으로 전담 조직을 구성하여 심사 기간 단축
평가
- 부담가능주택 확보, 도심 활성화 등 복합적인 효과를 낳을 수 있는 대응책이라는 평가
- 팬데믹을 거치며 다양한 문제가 나타나는 현실에서 부담가능주택 수요 충족, 공실률 감소, 지역 활성화 등의 목표를 효과적으로 달성하도록 돕는 적극적인 시행이라는 평가
- 다만 해당 수정사항만으로는 여전히 높은 용도 전환 비용을 충족시키기 어려워 추가적인 조치 필요
- 예상되는 전환 가능 건물이 20개 미만으로, 실효성을 높일 수 있어야 한다는 지적에 대응 필요
https://www.cbre.com/insights/figures/portland-office-figures-q4-2022
https://www.kgw.com/article/news/local/homeless/portland-empty-office-co...
https://www.opb.org/article/2023/03/15/portland-oregon-housing-city-coun...
https://www.portland.gov/council/documents/ordinance/passed/191203
https://www.portland.gov/council/documents/ordinance/passed/191202
https://www.portland.gov/bds/commercial-permitting/converting-office-spa...
https://www.portland.gov/phb/news/2023/3/22/new-housing-report-shows-unp...
김 현 철 통신원, khcr4292@gmail.com