낮은 연방 기준금리 등으로 인해 부동산시장 과열을 겪고 있는 캐나다에서는 개인의 대출상환능력을 가늠하는 ‘스트레스 테스트’ 제도를 강화하고, 외국인의 무분별한 투기성 부동산 거래를 막기 위해 투기세 성격의 가산세를 재산세에 추가해 부과하는 제도를 시행

배경

• 코로나19 사태 이전부터 계속된 부동산시장 과열 양상 지속
  • 낮은 연방 기준금리(0.25%), 외식/쇼핑 등의 소비 억제 및 보류로 인한 저축 증가 등으로 여전히 부동산시장 과열 양상을 유지
  • 기록적인 저금리와 더 넓은 공간에 대한 수요에 힘입어 캐나다의 주거용 부동산 가격은 지난 2020년 3월 이후 17% 급등
  • 큰 면적의 주택을 구입하여 몇 번씩 되팔아 이윤을 챙기는 이른바 갭투자도 성행
  • 캐나다에서 보편적이고 인기가 가장 높은 단독주택 거래량은 2021년 4월 현재 지난해 동월 대비 3배 증가하고 가격은 약 21% 상승
    • 상대적으로 인기가 덜한, 한국의 아파트와 유사한 콘도의 거래량은 작년 4월보다 5.9% 증가
• 2020년 이전부터 지속된 주택 매수세의 원동력이 되는 복합적인 조건 존재
  • 베이비부머(57세~75세) 인구수를 넘어선 25세~40세의 주택구입에 대한 의지가 강함
  • 코로나19 사태 등으로 인한 사상 최저 금리
  • 사상 최대의 거래량으로 수요자들의 불안심리 확대
• 부동산시장이 과열된 상황에서 연방정부와 지방정부는 임대주택 공급 및 수혜 대상 확대, 임대료 부담 저감 방안 등을 발표하여 중･장기적인 저소득층 주거 안정성 강화를 추진하고 있는 상황

주요 내용

• 부동산시장의 과열이 지속되자 연방정부는 대출 및 세금 관련 정책을 발표
  • 캐나다 금융감독원은 2020년 2월 주택담보대출 정책을 강화하여 6월 1일부터 대출 신청 시 다운페이먼트(주택 구입 시 대출금을 제외하고 본인 스스로 부담해야 하는 자금)를 20% 확보한 신청자에게만 대출을 하도록 함
    • 5.25%의 이율이나 시중은행의 주택담보대출 이율에 2%를 가산한 이율 중 높은 이율에 해당하는 이율에 대한 ‘스트레스 테스트’를 통과해야 함
    • ‘스트레스 테스트’는 모든 주택 구매자가 은행의 5년 기준 금리 또는 대출기관이 제공하는 모기지 금리에 2%를 더한 금액을 계속 상환할 여력이 있는지에 대한 자격을 심사하는 것을 의미하며, 과열된 부동산시장을 안정시키기 위해 2017년부터 시행. 매년 1회 검증을 실시함
    • 월 전체 부채 부담액은 월 소득의 42%를 넘지 않아야 함
  • 2021년 4월 19일 외국인이나 비거주자 소유의 유휴지 혹은 사용 비율이 낮은 대지에 대해서는 1% 가산된 제산세를 부과할 것이라고 발표
    • 2022년 1월 1일부터 시행되어 다음해에 징수
    • 밴쿠버市의 빈집세(6개월 이상 비어있는 집에 2%의 세금을 부과하는 일종의 투기세로 2018년부터 시행)와 유사
• 올해 9월 20일 조기 총선으로 자유당이 재집권을 한 후 선거공약으로 내놓았던 집값 안정화 방안을 연방정부가 본격 추진하기로 함
  • 비공개 입찰로 이루어지던 주택 구입 과정이 무분별한 경쟁으로 인해 집값 상승의 원인으로 지목됨에 따라 공개 입찰을 제도화하고, 입찰가의 투명성을 확보해 집값 안정을 도모
  • 주택담보대출 상환기간 동안 실업 및 중대 재해를 겪을 경우 6개월 동안 상환을 일시 유예하는 제도 실시

정책 평가

• 전문가들은 대체로 ‘스트레스 테스트’ 제도 강화로 주택 구매력을 평균적으로 약 5% 감소시켜 과열된 부동산시장 상황을 진정시킬 것으로 예상
  • 캐나다 대출 및 주택 공사가 2021년 5월 6일 발표한 ‘연간 시장 전망 보고서’는 올해 전국 집값이 작년 대비 최대 14% 상승할 수 있다고 전망하였으나, 주택 거래 속도는 코로나19가 진정된 후 2023년 말까지 둔화될 것으로 전망
• 주택이 필요한 잠재적 구매자에게 의도하지 않은 피해를 줄 수 있지만, 장기적으로는 주택가격 안정으로 구매력을 복원할 수 있다는 평가가 있음
  • 하지만 생애 첫 주택 구입자에게는 상대적으로 불이익이 있을 것이라는 불만의 목소리도 증가

https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/buying-home....
https://www.cbc.ca/news/business/stress-test-mortgage-real-estate-1.6046758
https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/about-us/corporate-reporting/cmhc-annual-...
https://www.savvynewcanadians.com/stricter-mortgage-rules-2018-will-affe...(2016%2D2018)&text=The%20new%20rules%20require%20that,high%2Dratio%20or%20insured%20mortgages.

장 지 훈 통신원, macgyvar@gmail.com