외국인의 부동산 투기로 인해 캐나다의 일부 대도시가 가파른 집값 상승을 경험한 가운데 서부 대도시를 중심으로 외국인에 대한 취득세 중과세와 빈집세를 시행하여 단기적인 부동산 가격 하락과 공급 부족 해소 효과를 거둠. 코로나19 사태로 인한 저금리 기조로 다시 부동산시장이 과열 양상을 보여 연방정부 및 동부 대도시들도 이 제도를 적극 도입

배경 

• 2020년 캐나다 평균 주택가격은 전년 대비 13.1% 상승
  • 주요 대도시 중에서는 캐나다 수도인 오타와가 19.69%로 가장 큰 상승폭을 보였고, 몬트리올(15.24%), 토론토(10.27%), 밴쿠버(7.06%) 등이 그 뒤를 이어 주택가격이 많이 상승한 것으로 나타남
  • 스위스의 다국적 투자은행이 발표한 2020년 글로벌 부동산 버블 지수에 의하면, 독일 뮌헨과 같이 거품 위험이 가장 높은 도시 그룹에 토론토가 속해 있을 정도로 심각한 수준
• 집값 상승의 주요 원인으로 외국인의 주택 구매를 지적
  • 캐나다 국립은행의 자료에 의하면, 중국인 주택 구매자가 밴쿠버 부동산시장 전체 주택 물량의 33%, 토론토에서는 14%를 구입한 것으로 나타남
    • 거래 규모로는 밴쿠버에서는 전체 거래금액 290억 달러 중 96억 달러를 차지했으며, 토론토에서는 470억 달러 중 67억 달러를 차지
  • 밴쿠버市를 포함한 광역 밴쿠버 도시권 주민의 30%가 중국계로 추산
  • 중국 본토의 자산가들이 다량의 주택 구입 후 3분의 1 정도 공실로 방치하였지만, 주민세･소득세 납부 의무가 없었음
• 코로나19로 인한 경기 침체에도 집값 급등
  • 경제성장을 위한 이민 확대를 주택 구매수요 증가와 부동산 시세 폭등의 주요 원인으로 지적
  • 유학생 수도 2009년 10만 명에서 2019년 70만 명으로 늘어 잠재적인 주택 수요가 많음 
  • 2020년부터 지속된 0.25%의 초저금리도 집값 급등에 영향을 미침

부동산 정책의 주요 내용

• 브리티시컬럼비아州는 취득세(Property Transfer Tax) 중과세 및 ‘투기 및 빈집세’ (Speculation & Vacancy Tax) 시행으로 단기적인 집값 잡기에 성공
  • 캐나다 전국 최초로 브리티시컬럼비아州 소재 밴쿠버市가 2016년부터 외국인 부동산 구매자에게 특별 취득세 15%를 부과
    • 전국적으로 내국인의 취득세율은 평균 1.5% 정도로 낮은 수준
  • 州정부는 밴쿠버市가 이미 시행 중인 ‘빈집세’를 적극 도입하여 2018년 취득세 중과세와 함께 통합 시행하고 취득세 중과세율을 20%로 상향
  • 중과세는 주요 투기지구를 대상으로 시행하되, 외국인으로 한정 짓지 않고 타 州에주소지를 둔 주민에게도 적용
    • 브리티시컬럼비아州 과세대상 지역에 주택을 소유한 자
    • 외국인 및 그 가족 
    • 브리티시컬럼비아州 외 타 州 거주자 
  • 주거 밀집 지역인 밴쿠버는 취득세 중과세 부과 지역으로 지정되어 2018년에 주택가격은 7% 정도 하락하고, 거래금액도 2016년 180만 달러에서 2019년 150만 달러까지 하락
    • 2016년 대비 2019년 평균 주택가격은 16.7% 하락
• 투기과열지역인 밴쿠버市는 6개월 이상 임대하지 않고 비워 두는 비거주자 주택에는 ‘빈집세’(Vacancy Tax/Empty Home Tax)를 부과
  • 2016~2017년에 건설된 신규 콘도(한국의 아파트와 유사)는 비거주자 점유율이 15.3%
    • 1만 8,000가구가 공실로 방치
  • 2017년부터 시행된 빈집세는 최초 1%로 시작하여 현재 1.25%로 상향 
  • 6개월 미만 실거주자 혹은 임대인이 과세 대상
  • 빈집세가 시행된 지 2년 만인 2019년까지 2,538가구의 빈집이 1,893가구까지 감소하여 25% 개선
  • 빈집세 미신고자에게는 250달러의 벌금 부과
    • 세금 연체자에게는 세금의 5%를 추가 벌금으로 부과
    • 고의 부실신고 건에 대해서는 하루당 10,000달러의 추가 벌금 부과
• 온타리오州도 2017년부터 외국인 주택 소유자에게 15%의 취득세 중과세 시행  
  • 온타리오州에 속한 토론토市는 밴쿠버市의 사례를 바탕으로 빈집세 신설을 예고한 가운데, 설문조사에 참여한 부동산 투자자들의 40%가 빈집세로 인해 보유 부동산을 매각할 것이라고 응답
• 캐나다 정부는 집값이 계속 치솟자 대출받은 주민이 실제 적용받은 이자율보다 높은 이자율을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 은행이 평가하는 ‘모기지 스트레스 테스트’를 2018년에 도입하여 시행 중
• 또한 정부는 2021년 1월 브리티시컬럼비아州, 온타리오州 등 일부 州에서 실시하고 있는 외국인의 부동산 취득 중과세 제도를 연방정부 차원에서 도입하겠다고 선언

정책 평가 

• 이와 같은 정책은 상당한 집값 하락 효과를 가져왔으며, 또한 징수한 세금을 신규 서민주택 건설자금으로 활용
• 외국인의 부동산 거래 관련 규제 조치가 국제법상 상호주의 원칙의 저해라는 논란도 일부 존재

https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/...
https://nbf.bluematrix.com/sellside/EmailDocViewer?encrypt=5ef50212-0fd5...
https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx
https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/
https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQ-EAPH-eng.aspx

장 지 훈 통신원, macgyvar@gmail.com