주택성능, 재고관리정책의 목표로 삼아서 서울시, 주택개량⋅리모델링 제도 개선해야

주택의 신규공급⋅재고관리 균형있게 추진하는 정책으로 전환이 필요

지금까지 물리적 측면의 주택정책은 주택재고의 확보를 위해 신규공급 확대에 초점을 두고 집행되었다. 점검⋅수선⋅개량⋅리모델링 등 주택의 유지관리보다는 대규모 재개발･재건축사업 등 전면철거방식의 재정비사업을 통해 양질의 주택재고를 확보하는 데 치중하였다.
서울의 인구는 1990년 이후부터 꾸준히 감소하고 있고, 2030년대 중반부터는 가구감소도 전망된다. 인구감소뿐만 아니라 가구감소가 진행되면, 주택수요와 함께 공급량도 줄어들 것으로 예상된다. 신규공급과 재고관리를 균형있게 추진하는 정책으로의 전환이 필요한 시점이다.
주택의 재고관리는 건물⋅시설⋅설비의 유지관리를 뜻하며, 유지⋅보전과 개량⋅리모델링으로 구분된다. 유지⋅보전은 건물⋅시설⋅설비의 손상 복구, 열화(劣化) 예방을 위해 집행되는 공사로, 주택의 초기성능을 회복하기 위한 수선행위를 말한다. 이에 비해 준공∼철거인 생애 동안에 이루어지는 개량⋅리모델링은 사회적 요구성능에 적합하도록 실시하는 공사를 말한다.
주택은 사용기간의 경과에 따라 손상⋅마모로 인해 노후화되는 것을 피할 수 없다. 하지만 주택개량 및 리모델링을 통해 적절하게 유지관리하게 되면 노후화를 방지하거나 늦출 수 있고, 장기간에 걸쳐 주거생활의 안전성과 쾌적성을 증진시킬 수 있다. 주택품질 향상 및 주거서비스 확대뿐만 아니라 주택시장과 주택가격의 안정을 위해서는 다양한 성능과 품질을 갖춘 주택재고를 체계적으로 확보･관리하는 정책의 중요성이 커지고 있다.

저출산·고령화·저성장시대 재고관리 정책목표는 주택 장수명화⋅성능향상

우리나라의 경제성장률은 2011년 3.7%에서 2019년 2.0%로 추세적으로 낮아지고 있다. 고성장시대는 지나가고 구조적인 저성장이 경제의 기본으로 자리를 잡아가고 있는 것이다. 고성장시대에는 가구분화, 소득증가에 따른 주택수요의 증가로 신규주택을 지속적으로 공급하는 것이 중요하였다. 건물을 제외한 토지의 자산가치가 어떠한 노력 없이도 상승하였기 때문에 주택의 유지관리에 대한 인식이 부족하였고, 유지관리 수준이 낮은 주택도 개발가능성에 기대어 거래가 이루어졌다.
하지만 저출산⋅고령화가 진행되고 경제성장률이 1%대로 떨어지는 저성장시대에는 주택수요의 추세적 감소와 함께 주거서비스에 대한 요구도 다양해질 것으로 예상된다. 과거와 같은 소유형(少類型) 대량건설로는 소비자를 만족시키기 어렵고, 다양한 수요에 대응한 맞춤형 주택의 공급이 요구될 것이다. 가구감소에 따라 주택부족 문제도 일부 해소되고, 기술의 발달로 주택개량 및 리모델링도 활발해질 것이다. 이에 따라 주택개량 및 리모델링은 재개발･재건축사업에 비해 낮은 비용으로 주택수명을 장기화함으로써 사회적 자원의 낭비를 막는 효과적인 방안으로 대두될 것이다.