2012년 시작된 서울시 도시재생사업은 실제 많은 시행착오를 거치며 진행이 되었고, 성장기를 지나 성숙기의 단계로 접어들면서, 주요 성과에 대한 진단이 필요하게 되었다. 도시재생사업의 물리적 성과를 보면 사업별 차별성이 없는 앵커시설 설치와 함께 비수익으로 운영되는 행태가 지속되면서, 법정단계 이후의 자력 재생에 대한 한계점이 화두가 되고 있다. 한편 도심 및 중심시가지에서는 젠트리피케이션 방지 대책으로 공공임대상가, 장기안심상가 마련 등의 정책이 추진되고 있지만, 이 또한 지속가능한 운영을 위한 대책이 필요한 실정이다. 이에 도시재생사업의 유형 및 입지 특성에 맞는 유연한 시설(용도)의 공급과 젠트리피케이션 방지의 통합적 역할을 할 수 있는 임대 가능한 공공시설 확보(도입) 방안을 검토하였다. 또한 공공임대시설의 지속적 자립운영을 위한 새로운 형태의 전문조직 구성과 시설의 수익구조를 기반으로 하는 선순환구조 정립 방안을 제시하였다

도시재생사업으로 공공임대시설 확보, 국･공유지 활용 및 제도 개선으로 공공부담 최소화 가능 

한정적인 공공예산 안에서 공공임대시설을 확보할 수 있는 대표적인 방법으로 도시재생활성화지역 내 국･공유지를 활용한 위탁개발사업 방식이 있으며, 이때 주택도시기금으로 초기사업비(약 70~80%) 조달이 가능하다. 또한 국토계획법에 의한 도시계획변경 사전협상제도의 공공기여시설로 ‘공공임대시설’을 인정하도록 제도적 개선이 될 경우, 민간개발에 의한 공공기여로도 확보할 수 있다. 그 외 도시재생활성화지역이라는 공간적 제약사항을 해소할 수 있는 대안으로 ‘도시재생혁신지구 지정 및 인정제도’가 추진됨에 따라, 이를 활용한다면 도시재생활성화지역 주변으로 확보가 가능하다.

공공임대시설, 공공성･전문성 모두 갖춘 ‘시장경제형 전문조직’이 운영･관리해야

국외 유사 공공임대시설의 성공사례를 살펴보면, 공공보다 민간 또는 사회적 기업이 운영･관리하여 공간의 가치를 상승시키며 지역경제 활성화를 극대화하는 것을 볼 수 있었다. 공공임대시설 사업은 기획 단계부터 운영･관리기관을 선정하여 구체적인 공간기획 및 테넌트(Tenant) 유치계획까지 검토되어야 하며, 해당 기관은 기존 도시재생기업 형태에서 수익성을 보완하는 형태로 발전된 ‘시장경제형’ 사회적 기업 또는 ‘시장경제형’ 도시재생기업으로 공공성과 전문성을 모두 갖춘 새로운 형태의 전문조직이 바람직하다.

기획 단계부터 개발, 운영･관리까지 수익구조를 기반으로 한 선순환구조 정립 필요

공공임대시설 확보 및 지속가능한 운영을 위해 사업의 기획 단계부터 개발, 운영･관리까지 단계별 주체와 역할을 분명히 하고, 안정된 수익구조를 기반으로 하는 선순환구조의 정립이 필요하다. 이러한 구조를 바탕으로 해당 지역 및 시설의 자력재생을 도모하고, 나아가 안정적인 시기에 접어들면 기존 시설의 운영･관리비 외 추가 수익을 도시재생기금으로 조성하여 지역사회 및 미래를 위해 폭넓게 사용할 수 있는 기반 마련이 필요하다.