이 연구는 민간등록임대주택 정책을 세입자 권리 측면에서 살펴보았다. 민간등록임대주택의 제도적 흐름과 내용을 정리하고, 렌트홈 자료를 이용하여 주요 현황을 분석하였으며 이를 실거래가 자료와 연동하여 가격 효과를 분석하였다. 제도 인지와 권리 인식을 파악할 목적으로 200명을 대상으로 설문조사를 시행하였고, 9명을 대상으로 심층 인터뷰를 진행하였다. 현황 분석 결과를 살펴보면, 서울시 민간등록임대주택은 정책적 활용도가 높은 소형 주택과 다세대주택의 비중이 높게 나타났으며, 인상률 상한의 가격 통제 효과도 존재하는 것으로 확인됐다. 설문 응답 분석 결과, 제도적으로 보장할 필요가 있다고 생각하는 거주기간과 임대료 인상률 제한은 각각 평균 7.9년과 5.3%로 현행 제도와 유사한 수준으로 조사됐고, 실제로 현행 제도의 내용 만족도도 높았다. 그러나 제도적 보장 내용보다 세입자의 권리 인식이 부족하고, 임대인의 권리 고지와 실제적 보장이 이루어지지 않으며 관리·감독도 부실하다는 점이 발견되었다. 또한, 렌트홈 사용의 불편함과 보증금 보증보험 의무가입 기준의 실효성 문제 등도 함께 지적되었다. 이러한 정책적 문제를 개선하여 민간등록임대주택 제도가 세입자 권리 보호 및 주거안정 강화 정책으로 기능할 수 있도록 해야 할 것이다.