도시재생지역 내 공공임대시설 적극 확보로 자력재생 기반·사업 선순환구조 마련 필요

서울시 도시재생사업 147곳에서 활발하게 추진…성과진단이 필요한 시점

서울시 도시재생사업은 2012년 뉴타운 재개발의 수습방안 발표 후 시작되어, 2014년 4월 기준으로 서울시 전역의 총 147곳(30㎢ 이상)에서 활발하게 추진되고 있다. 이 중 법정 활성화지역 도시재생사업은 최근 3, 4단계를 포함하여 총 37개소로, 1단계 사업(13개소)은 모두 실행단계에 접어들었고, 창신·숭인 일대는 법정단계를 지나 자력재생 단계에 있다. 실제 법정단계 이후의 사례가 발생함에 따라 도시재생사업의 주요 성과진단이 필요한 시점으로 판단된다.

도시재생활성화지역 안에서도 지역의 특성 및 규모에 따라 경제기반형, 중심시가지형, 주거지재생형으로 구분되어 있다. 그중 1단계 사업의 물리적 성과를 살펴보면 지역의 특성을 반영했다기보다는 대부분 일반적인 공공시설 및 지원센터로 시설의 용도가 차별성을 가지지 못하고 있다. 그중에서도 중심시가지형은 쇠퇴 산(상)업, 역사문화, 전통시장, 대학가 주변 등 지역 특성에 따른 세부 유형별로 특화되어 추진되는 것으로 지역별 사업방향이 반영되고 공감될 수 있는 용도 발굴이 필요하다.

도심 및 중심시가지 도시재생사업 추진에 따라 생겨나는 젠트리피케이션 문제에 대응하기 위해 공공에서는 상생협약 및 공공임대상가 등을 추진하고 있다. 그러나 공공에서 공급한 공공임대상가 중 일부에서 시설의 입지문제, 상권 및 공실 관리에 대한 전문성이 부족하다는 지적이 나오고 있다.
또한, 1단계 도시재생사업 중 자력재생 단계에 접어든 창신·숭인 일대에서는 도시재생지원센터와 함께 주민협의체, 주민공동운영회 및 도시재생기업(CRC) 등의 조직을 설립하여 운영을 시도하고 있으나, 아직 초기 단계로 실질적인 자력 재생에 어려움을 겪고 있다. 이는 사업구역 내 주로 공급된 시설(용도)인 커뮤니티시설, 복지시설, 지원센터 등의 기능이 수익구조와 연계되기 어렵기 때문이며, 추가적인 지원 없이는 자력으로 관련 시설 및 조직을 운영·관리하기 어려운 실정이다.

공공임대시설 공급으로 도시재생지역 내 수요 충족, 자력재생 기반 확보

이 연구에서 ‘공공임대시설’은 단순히 공공에서 공급하는 저렴한 임대상가에 국한되지 않으며, ‘상가’라는 판매 용도에 한정되지 않고, 지역에 필요한 용도 및 기능을 유연하게 수용하고, 수익 구조를 확보할 수 있는 ‘공익목적형 임대시설’로 정의하였다.
도시재생지역 내 이러한 취지의 공공임대시설 확보를 통하여 젠트리피케이션 문제에 대응하고, 중심시가지 생태계 회복을 위한 새로운 인프라 정립으로 지역 수요에 유연하게 대처할 수 있을 것으로 판단된다. 또한, 도시재생활성화지역 내 공공임대시설의 임대수익을 활용해 건설비 상환 및 시설의 운영·관리비 등 사업 순환구조를 원활하게 하는 한편, 지역 자력재생이 가능한 기반을 확보할 수 있을 것으로 판단된다.