과도한 임대료 상승 문제를 심각하게 인식하고 이미 임대료 상승률을 제한 중인 독일 베를린市는 최근 더 강한 임대료 상한법 시행을 준비 중임. 임대료 상한선 책정과 앞으로 5년간의 임대료 상승 규제를 골자로 한 이 법안은 기대와 우려가 공존하는 가운데 2020년부터 시행될 예정

배경

• 갈수록 비싸지는 임대료 문제가 사회쟁점화
  • 임대료 상승 문제는 최근 베를린시의 가장 큰 이슈
    • 한 부동산포털의 조사에 따르면, 지난 10년간 베를린시 평균 임대료는 2008년 1㎡당 5.6유로(7,300원)에서 2018년 1㎡당 11.4유로(15,000원)로 2배 이상 상승
  • 베를린 주정부와 각 정당은 오랫동안 치솟는 임대료 문제를 해결하기 위한 다양한 법안과 제도를 발표
    • 이번 임대료 상한법은 작년 11월부터 구상한 내용의 초안이고, 지난 6월 18일 주요 요점을 발표하면서 사회적인 이슈로 자리 잡음
  • 지난 4월 6일 베를린 알렉산더 광장에선 4만 명이 참가한 미친 임대료와 축출에 반대하는 공동 시위가 있었음
• 주정부는 지난 10월 19일 임대료 상한법(Mietendeckel) 최종안을 발표
  • 베를린 민간 임대주택의 임대료 상승을 법적으로 제재하는 법으로, 베를린 적적녹 연정 (사민당-좌파당-녹색당의 연립정부)의 합의 끝에 최종 통과되어 주정부의 동의만 남은 상태

주요 내용 

• 임대료 상한법의 기본 틀은 도시 내 모든 임대주택의 임대료를 5년간 동결하는 동시에 시정부가 정한 임대료 상한을 넘지 못하게 하는 것
  • 일부 예외를 제외한 도시 내 모든 임대주택이 대상이며, 초안 발표일인 2019년 6월 18일 기준
  • 임대료 상한선은 2013년 베를린 표준임대료(Mietspiegel)를 따름
    • 표준임대료는 지자체별로 주택 정보(위치, 크기, 내외부 설비, 건설 연도, 친환경 설비 등), 주택 일대의 건설환경(소음, 밀도 등), 지역 주변 시설(공공시설, 교통시설) 등의 다양한 기준을 비교하여 2년마다 작성
    • 표준임대료의 120%를 초과하면 ‘터무니없이 높은 임대료’(Wuchermiete)로 간주되며, 이 경우는 임대료 상한법 도입 9개월 이후부터 임차인이 지역 관청에 신청하여 임대료를 낮출 수 있음
  • 임대료 상한선의 실제 사례
    • 임대료 상한선이 가장 낮은 주택은 1918년 이전에 지어진 중앙난방 시설이 없고, 욕실이 없는 주택으로, 1㎡당 3.92유로(5,100원)가 임대료 상한선
    • 임대료 상한선이 가장 높은 주택은 2003~2013년에 지어진 중앙난방시설과 욕실이 있는 임대주택으로 1㎡당 임대료 상한선이 9.8유로(13,000원)
  • 임대 계약 중 일정 기간마다 임대료가 특정 비율로 상승하는 임대 계약도 임대료 상승이 불가능
  • 새로운 임대 계약 체결 시에는, 이전 세입자가 냈던 임대료보다 비쌀 수 없으며, 임대료 상한법이 제시한 상한선을 넘길 수도 없음
• 예외사항
  • 시영주택회사 등이 관리하는 사회주택, 노숙자 지원주택, 기숙사, 2014년 1월 이후 처음 입주한 신축 주택은 임대료 상한법에 적용되지 않음 
  • 2022년부터 인플레이션을 고려해 1년에 1.3%의 임대료를 높일 수 있음
  • 주택 현대화 사업(배리어프리, 에너지효율 관련)은 공사비 분담금을 월세에 1㎡당 최대 1유로(1,300원) 부과할 수 있음
• 법안이 최종 통과되면 2020년부터 시행 예정이지만, 여전히 법적 검토 과정 진행 중
  • 개인 재산 보호에 관한 헌법 조항(1장 14조)을 위반한다는 일부 주장에 따라 법적 검토가 지속 진행 중
    • 법안 발표 이후에 임대료 상한법의 핵심 내용이 위헌이라는 논란이 있었지만, 주정부 내 합의 과정 중에는 변경되지 않았음
    • 하지만 임대료를 낮추려는 임차인과 개인 재산 보호를 주장하는 임대인 간의 법적공방 가능성이 있어 법안이 무용지물이 될 가능성도 존재
  • 법 위반 시 최대 50만 유로(6억 5천만 원)의 벌금이 부과 가능

의의

• 나름의 의의가 있지만, 반작용과 예외 등의 우려가 있는 상태
  • 현재 새로 건설 중인 주택이 공급되기 전까지 과도한 임대료 상승을 막고, 신규 임대주택 물량을 공급해 시장과열을 식힐 수 있는 기간으로 5년을 설정한 것에 나름의 의의가 있음
    • 베를린 시장 미하엘 뮬러(Michael Müller)는 한 언론과의 인터뷰에서 세입자를 위한 짧은 휴식으로서 필수적인 법이었다고 법안을 옹호
  • 하지만 임대료 상승을 5년만 제한을 하는 것은 오히려 5년 이후 더 큰 역폭풍을 맞이할 수 있을 것이라는 우려를 낳고 있음
    • 임대료 상한법이 끝나는 5년 뒤에 새로운 임대료 제어 장치가 없다면, 더 큰 폭의 임대료 상승도 충분히 예상 가능
  • 현재 베를린에서 임대료 상한법 논의와 올해 말 결의를 앞두고 임대주택시장의 열기를 식히는 역할을 하고 있음
    • 하지만 다른 수많은 법안과 마찬가지로 현재 언급된 예외조항이 있다는 것이 문제이고, 위헌의 소지가 있어 통과 이후 무용지물이 될 우려
  • 기존 다른 도시의 임대료 상한제나 베를린 시의 임대료 제동법(Mietpreisbremse) 은 임대료 상승률 등을 제한하는 방식이어서 결과적으로 임대료가 계속 상승할 수 있었지만, 이번 베를린시의 임대료 상한법은 임대료를 올리는 것 자체를 막는 법으로 임대료가 계속해서 오르지 않도록 막는 역할을 할 것으로 기대

https://www.immowelt-group.com/presse/pressemitteilungenkontakt/immowelt...
https://www.morgenpost.de/berlin/article225942857/Mietendeckel-in-Berlin...
https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mietendeckel-in-berlin-so-fun...
http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002528099
https://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/
https://www.tagesschau.de/inland/mietendeckel-berlin-105.html

신 희 완 통신원, heewan.shin@gmx.de