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연구보고서

서울시 공동주택리모델링 사업의쟁점과 정책방향

등록일: 
2019.09.10
조회수: 
84
연구책임: 
맹다미
부서명: 
도시공간연구실
분량/크기: 
75Page
분류: 
정책
분류번호: 
2018-PR-46
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리모델링사업, 서울시 공동주택 여건 감안하고 사업추진 가이드라인 만들어 계획적 관리 필요

리모델링사업 완료단지는 증축형, 추진단지는 세대수 증가형이 특징

공동주택 리모델링 사업은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위해 건축물을 대수선하거나 일부를 증축하는 방식이다. 리모델링 사업은 기존 노후 공동주택의 주거환경과 성능을 개선하고, 효율적으로 유지·관리하여 주택의 장수명화를 유도하고자 하는 취지에서 도입되었다. 2003년 주택법에서 공동주택 리모델링 사업이 제도화된 이후, 현재까지 서울시에서 완료된 단지는 16개소이다. 완료단지는 기존 세대수를 유지한 증축형 리모델링 사업으로, 주택의 성능과 주거환경을 개선하고 구조보강을 목적으로 추진되었다. 
2013년 12월 주택법 개정을 통해 수직증축을 포함한 세대수 증가형 리모델링이 허용되었다. 그동안 추진이 지지부진했던 리모델링 사업을 활성화하고자 건축법에서 건축규제를 완화하고, 주택법에서는 세대수 및 연면적 증가, 수직증축 허용 등의 완화사항을 포함시켰다. 현재 서울시에서 리모델링 사업을 추진하는 단지는 세대수 증가형이고, 안전진단결과에 따라 수직 또는 별동증축으로 계획하고 있다. 

주택법 규정 적용받는 리모델링사업, 도시관리체계와 연계방안 미흡 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서는 토지의 효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 용도지역으로 지정하여 세부지역별로 토지의 이용과 건축물의 용도, 용적률, 건폐율 등을 관리하도록 하고 있다. 국토계획법에서 정한 사항에 대해 서울시는 도시계획조례에서 용도지역별로 용적률 등 행위제한을 구체적으로 다루고 있다. 서울시에서 일어나는 개별 건축행위, 정비사업을 포함한 다양한 개발사업은 모두 도시관리체계에 의해 관리되고 있다. 
반면, 공동주택 리모델링 사업은 주택법에서 구청장 승인사업으로 규정하고 자치구 건축위원회에서 완화사항을 심의하도록 하고 있다. 주택법에서 주거연면적의 최대 증가범위를 정하고 있지만, 실질적으로 밀도를 결정하는 용적률의 증가범위나 기준은 없다. 따라서, 리모델링 사업의 계획용적률이 조례 또는 법 상한용적률을 초과하는 경우에도 자치구 건축위원회에서 완화범위에 대한 심의를 통해 사업계획을 승인한다. 
이는 리모델링 사업의 활성화를 유도한다는 긍정적인 의미도 있지만, 리모델링 사업을 통한 과도한 용적률의 증가는 도시관리체계의 취지에 부합하지 않고, 궁극적으로 해당 지역의 주거밀도를 높이며 기반시설의 용량을 과부화시키는 결과를 초래한다. 다른 유사사업 또는 주변지역과의 형평성 차원에서 도시관리체계의 원칙에 맞지 않는 점도 있다. 

수직증축·세대수 증가 허용으로 리모델링사업의 추진절차 복잡해져

공동주택 리모델링 사업은 일정한 요건을 갖춘 리모델링 주택조합이 주체가 되어 제도적으로 정한 기능과 조건을 충족시키는 범위 내에서 구청장의 허가를 받아 추진하는 사업으로, 대부분 추진절차가 자치구에서 진행된다. 수직증축의 허용이 확대되고 세대수 증가형 리모델링이 도입되면서, 구조적 안전성을 확보하고 기반시설에 대한 영향 등을 검토하기 위한 추진절차가 늘어났다.
또한, 리모델링 사업의 변화 규모와 입지에 따라 교통영향평가, 경관심의 등 추가적인 심의절차가 요구된다. 특히, 사업대상지가 과거 아파트지구 등에서 현재 지구단위계획구역으로 지정된 경우에는 자치구의 심의절차에 더해 추가적으로 서울시 심의를 거쳐야 한다. 이러한 과정에서 심의절차와 사업기간이 늘어나고, 동일한 사업계획에 대한 심의주체가 서울시와 자치구로 나누어지면서 사업추진에 혼선을 빚고 있다.