독일 지방정부 최초로 주택임대료의 과도한 상승을 법으로 제한하는 ‘임대료 제동법’을 시행한 베를린市는 최근 해당 법안의 문제점과 한계를 인정하고, 세입자와 지역사회의 실정에 맞춰 표준임대료표를 조정하고 예외조항을 줄이는 등 강화방안을 마련

배경

• 베를린시는 지난 2015년 6월 독일 지방정부 최초로 ‘임대료 제동법’을 제정
  • 정식 명칭은 ‘긴장된 임대시장의 임대료 상승 제동을 위한 법률’(Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten)
  • 주요 내용은 지자체별로 표준임대료표(Mietspiegel)를 작성하고, 그 수준을 넘는 신규 월세계약을 법적으로 제한하는 것
    • 표준임대료표는 주택정보(위치, 크기, 내외설비, 건설 연도 등), 주변환경(소음, 밀도 등), 주변시설(공공시설, 교통시설 등) 등 다양한 기준에 따라 2년마다 작성
• 하지만 각종 예외조항 때문에 빈틈이 많고 실효성이 없다는 평가
  • 꾸준히 법안 강화와 개정을 요구하는 목소리가 있었음
• 이에 따라, 시정부는 새로운 임대료 제동법안을 시의회에 제출
  • 해당 법안은 지난 5월 29일 시의회를 통과했고, 7월 연방상원의회에서 최종표결에 부쳐질 예정

주요 내용

• 예외조항을 철폐하거나 제한
  • 계약 전 임대료가 표준임대료보다 높을 때, 주택현대화 사업 비용을 임대료에 부과할 때는 임대료 상승 제한을 받지 않던 예외조항을 철폐
  • 기존에는 가구가 갖춰진 임대주택(Möblierte Wohnung)을 이유로 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있었지만, 개정안은 이를 적정수준으로 제한
  • 임대료 제동법 위반은 경제형법(Wirtschaftsstrafgesetz)상 불법으로 규정되며, 행정당국의 감시를 받게 됨
• 임대료 상승 제한기간을 늘리고 표준임대료표를 개선
  • 기존 임대료 상승 상한선은 3년간 20%(과열지역은 15%)였지만, 개정 법안에서는 5년간 20%로 제한기간을 연장
  • 기존 표준임대료표는 4년간의 데이터를 바탕으로 작성되어 현실이 제대로 반영되지 않았다는 비판을 받았음
    • 이에 따라, 앞으로 표준임대료표는 10년간의 신규 임대계약, 재계약 등의 모든 계약정보를 바탕으로 작성해 좀 더 지역 상황을 잘 반영하도록 함
• 주택 현대화사업 이후 임대료 상승도 적정수준으로 제한
  • 기존에는 집주인이 주택 현대화사업을 시행하면, 공사비의 최대 11%를 분담금으로 연간임대료에 무기한 부과할 수 있었음
    • 신 임대료 제동법에선 분담금을 공사비의 최대 6%로 제한하고, 청구기한도 무기한에서 공사비용 회수 시기까지로 제한
    • 월세에 부과하는 현대화사업 분담금은 1㎡당 2유로(2,600원)로 최장 8년까지만 부과할 수 있음
    • 임대주택 과열지역은 현대화사업 분담금을 포함한 총 임대료가 표준임대료표의 10%를 넘을 수 없음
  • 이는 초호화 현대화사업으로 기존 세입자가 월세를 부담할 수 없어 쫓겨나는 상황을 방지하는 조치
• 과도한 월세 지출로 경제상황이 곤란해진 임대 가구에 주거 보조금 지급
  • 임대 가구가 수입의 40% 이상을 월세(난방비 포함)로 지출하는 상태를 ‘경제적으로 곤란한 상황’(Härtefall)으로 정의하고, 주거 보조금 신청 자격을 부여
• 임대계약 해지 보호
  • 지금까지 통상적으로 임대인은 임차인이 월세를 밀리지 않았어도, 임대계약 해약의 조건을 갖추면 일방적인 임대계약 해지 통보가 가능
    • 새로운 임대료 제동법은 이와 같은 일방적 임대계약 해지를 금지

의의

• “21세기 도시의 사회적 문제는 주거이며, 이번 개정안은 임대법이 다시금 사회적 성격을 갖게 하도록 의도했다”
  ​- 베를린시 소비자보호･반차별청 장관 덕 베렌트(Dr. Dirk Behrendt)
  • 구 임대료 제동법이 세입자와 지역사회에 초점을 맞추지 못했음을 인정
• 독일 연방정부도 새로운 임대료 제동법 강화 법안을 제출한 상태
  • 독일 법무부 장관 카타리나 발리(Katarina Barley)를 필두로 독일 사민당에서 새로운 임대료 제동법 강화 법안을 제출
    • 베를린시의 안이 더 급진적인 것으로 평가
  • 동시에 2가지 강화 법안이 나온 것은 기존 임대료 제동법이 제 역할을 못 했다는 점과 세입자 보호가 독일･베를린 정치권의 중요한 의제가 되었음을 시사
• 베를린 세입자연합은 여전히 부족한 점이 많지만, 일부 요소는 긍정적이라고 평가
  • 강화된 법안에도 여전히 예외조항이 존재하고, 세입자의 부담을 경감시켜주기는 어려울 것이라며 회의적인 시각으로 비판
  • 하지만, 주택 현대화사업에 따른 임대료 상승 제한은 긍정적으로 평가

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bundesratsinitiative--berliner-se...
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemi...
http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002214246
https://www.tagesspiegel.de/politik/wohnungsnot-was-bringt-eine-schaerfe...
https://www.taz.de/Mieter-Vertreter-ueber-Mietpreisbremse/!5507931/

신희완 통신원, heewan.shin@gmx.de