시장가치분석에 기반한 도시개발 의사결정 방법 도입 (미국 세인트루이스市)
○ 최근 미국의 여러 도시에서는 다양한 부동산 시장 데이터를 활용한 시장가치분석(Market Value Analysis, MVA)에 기반해 도시개발의 의사결정이 이루어지고 있음. 한 예로 세인트루이스(Saint Louis)市는 주택가격에서부터 주택 보조금 지원 현황, 주택담보비율 현황, 상권 현황, 주택소유 현황, 빈집 현황 등의 다양하고 방대한 부동산 시장 데이터 분석을 통해 도시재개발을 위한 정책 우선순위를 도출하는 방안을 마련하고 있음.
- 미국 주택도시개발부(Department of Housing and Urban Development)의 지원으로 시작된 이 프로젝트는 시장가치분석(MVA)에 기반한 의사결정방법으로서 도시 재개발에 市의 예산을 보다 투명하고 효율적으로 사용하도록 하는데 많은 도움이 될 것으로 평가받고 있음. 세인트루이스市의 시장가치분석(MVA)은 다음과 같은 과정을 통해 이루어짐.
- 1) 市 전체를 360개의 지역으로 분류하고 지역별로 필요한 데이터를 수집함. 수집되는 자료에는 주택가격에서부터 보조금 수령정보, 주택담보비율, 상업지역 비율, 개별 가구 주택소유 현황, 빈집 현황, 인구 및 주택 밀도 현황 등이 포함됨. 2) 수집된 자료를 점검하고 확인함. 3) 통계적 유사성 분석을 통해, 비슷한 행태를 보이는 지역을 확인하고 분류함. 4) 결과를 지도에 나타냄. 5) 공간적으로 나열된 자료를 점검하고, 정확한 통계자료를 확보할 때까지 지속적인 업데이트와 확인과정을 거침.
- 도시 계획가들은 이러한 공간적 분류를 통해 각 지역의 상태를 좀 더 정확히 이해할 수 있게 되며, 한정된 자원으로 어떠한 개발을 먼저 시행해야 하고 어떤 정책이 필요한지 등의 문제를 보다 객관적이고 효율적으로 결정할 수 있게 됨.
- 시장가치분석(MVA)은 필라델피아市의 John Street 前 시장에 의해 그 기반이 마련되었음. 역사적으로 번성하였던 필라델피아市가 1950년 이후 성장이 멈추고 쇠퇴하기 시작하자 도시 재건을 위해 다양한 공간적 데이터가 필요하게 되었음.
- 이에 Street 前 시장은 미국의 대표적인 사회적 금융으로 불리는 재투자 기금(The Reinvestment Fund)을 활용해 시장 기반의 데이터를 수집하고 필요한 통계분석과 공간 자료 분석을 시작함.
- 공간 데이터를 활용한 분석은 획기적으로 도시디자인의 정확성, 상세성을 높여주었으며, 한정된 자원이 우선적으로 사용되어야 할 지역 등을 결정하는데 많은 도움이 되었음. 이러한 분석 방법은 이후 더 발전되어 도시개발의 의사결정을 위한 하나의 분석기법으로 정립하게 됨.
- 시장가치분석(MVA)은 시장 분석결과를 이용하여 상세한 지역별 정보를 의사결정자들에게 정확하고, 편리하게 보여줄 수 있다는 장점 때문에 많은 도시의 관심을 받았으며, 이후 피츠버그, 볼티모어, 샌안토니오, 뉴올리언스, 워싱턴D.C., 디트로이트 등이 이러한 부동산 시장 분석 데이터를 구축하고 이를 기반으로 도시정책을 마련하고 있음.
http://www.trfund.com/policy/public-policy/market-value-analysis/
http://www.federalreserve.gov/communitydev/files/data-driven-publication-20111212.pdf