지속가능한 도시경관을 창출하는 베를린市의 ‘주거지 정비 프로그램’
<div align="justify"><font color="#428AA2"><b><주요 내용></b></font>
○ 베를린市는 독일 통일 이후 변화된 여건을 반영해 1995년에 종합적인 ‘주거지 정비 프로그램’(Stadterneuerungsprogramm)을 수립함.
- 주거지 정비 프로그램은 기존의 인구구조 및 도시조직을 유지하는 수복형 정비사업을 원칙으로 함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 정비 구역에는 주민 대표기관을 설립해 주민참여를 활성화함.
• 정비 프로그램에 필요한 예산은 베를린 시정부와 연방정부(BUND), 유럽연합(EU)에서 확보해 최대한 지원함.</div></div>
- 주거지 정비 프로그램 대상은 저소득층이 밀집해 살고 있는 낙후된 주거지와 준공업지역의 유휴부지 등임.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 정비구역은 총 22개며, 전체 면적은 약 810만㎡임.
• 개별 정비구역은 약 30만~50만㎡로 자치구 내 생활권 단위로 지정함. </div></div>
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- 정비사업 전에는 인구감소율이 심각한 수준이었으나, 정비사업이 추진됨에 따라 2000년 이후에는 인구증가율이 8.5% 이상으로 높게 나타남.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 특히 자녀가 있는 젊은 부부의 수가 눈에 띄게 증가하고 있어 정비구역과 주변지역 활성화에 크게 기여하고 있음.
• 전체 정비대상의 과반수인 4만 1000여 호의 주택이 리모델링돼 정비가 완료됐음.
• 도심 주거지와 준공업지역을 활성화하는 데 이 프로그램이 결정적인 역할을 했음.</div></div>
- 젊은 부부 계층의 지속적인 유입을 위해 교육 및 여가시설을 우선적으로 설치할 계획임.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 베를린市는 재정상태가 넉넉하지 않아 향후 정비사업 예산의 추가 확보와 민간참여 유도방안을 개발하고 있음. </div></div>
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<font color="#428AA2"><b><해설 및 평가></b></font>
- 베를린市는 1980년대 초까지 철거 위주로 정비를 추진해 낮은 원주민 재정착률, 단조로운 도시경관, 환경문제 등이 제기됐음.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 이에 따라 기존 주택을 리모델링하고 공원 및 학교 등 공공시설을 설치하는 수복형으로 정비방식을 전환했음.</div></div>
- 정비구역은 근린 생활권 단위인 30만~50만㎡ 규모로 넓게 지정해 돌출형 개발 및 난개발을 방지하고 기반시설을 효과적으로 설치하고 있음.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 정비에 필요한 기반시설은 공공부문에서 지원하고 공동주택 리모델링의 경우 공공부문에서 일부를 지원함으로써, 정비사업 시행 후 임대료가 상승하는 것을 방지함.</div></div>
- 베를린市의 전체 주택 수는 약 188만 호에 달하며, 이 중 43%에 해당하는 약 80만 호가 지은 지 60년 이상 된 노후주택임. 특히 100년 이상 경과한 주택 수가 전체 주택 수의 1/4에 해당함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 市는 100년 이상 된 노후건물이라도 안전상의 문제 등 특별한 경우를 제외하고는 리모델링을 원칙으로 함. 이는 주택 신축 후 20년이 경과하면 재건축 대상인 노후불량주택으로 분류하는 우리나라와 대조되는 현상임.</div></div>
<font color="#428AA2"><b><서울시정의 현황과 문제점></b></font>
- 개별사업 단위로 정비 예정구역을 지정함에 따라 부작용이 발생함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 서울시 도시· 주거환경 정비 기본계획에서는 정비 예정구역을 개별사업 단위로 지정하고 있어 기반시설의 과부화 및 경관 훼손 등 주변지역에 부작용이 발생함.
• 도시· 주거환경 정비 기본계획은 주택 재개발사업 부문과 주택 재건축사업 부문으로 나눠 수립해 계획의 정합성 유지 및 종합적인 주거지 관리가 어려운 상태임. </div></div>
- 양호한 주택지와 저소득층의 노후주택이 동시에 소멸함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• ‘도시 및 주거환경 정비법’에서는 준공된 지 20년이 지난 건축물은 철거가 불가피한 노후불량 건축물로 규정하고 있음. 이에 따라 기반시설 및 주택상태가 매우 양호한 단독주택 지역을 철거 대상으로 지정하는 부작용이 나타남.
• 노후한 단독 주택지 및 다세대· 다가구 주택은 대부분 중· 저소득층의 주거공간으로서 공공임대주택의 역할을 대신하고 있음. 이러한 주택이 철거 위주의 정비사업으로 인해 소멸될 경우 저소득층을 위한 대응방안이 필요함.</div></div>
- 민간 위주의 정비사업 추진으로 문제점이 발생함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 정비사업이 민간주도 방식으로 추진돼 개발이익을 극대화할 수 있는 고층· 고밀도로 개발되는 반면, 정작 필요한 기반시설은 최소화되거나 비효율적으로 설치돼 주변지역에 과부화를 초래함.</div></div>
<font color="#428AA2"><b><벤치마킹 시행방안></b></font>
- 정비 예정구역은 근린생활권 단위로 지정하며, 광역적이고 종합적인 주거지 관리 등으로 정책방향의 전환이 필요함.
- 노후주거지 정비는 공공부문의 개입이 절대적으로 필요함. 특히, 근린생활권 단위의 정비계획 수립, 기반시설 및 임대주택 설치 등은 공공부문의 적극적인 지원이 요구됨.
- 노후주택지를 철거대상에서 관리대상으로 전환하기 위한 대응방안이 필요함.
<div align="right"><div align="justify" style="width:555;">• 현재의 도시· 주거환경 정비 기본계획은 아파트 개발을 전제로 수립돼 있어 정비 예정구역으로 지정되기 위해 주택을 관리하고 수선하기보다는 그대로 방치함으로써 노후화를 조장하는 문화가 형성됨.
• 주택의 고유 기능은 사회적 재생산을 위한 거주공간 역할을 하는 것이며, 이를 유지하고 관리해야 도시가 건전하게 발전할 것임. 이를 위해서는 주택이 더 이상 투자대상이 아니라 지속적으로 관리해야 하는 공간으로 인식을 전환해야 함. </div></div>
<font color="#428AA2"><b><벤치마킹 기대효과></b></font>
- 철거를 통한 아파트 건설 중심의 획일적인 정비수법에서 벗어나 수선과 보존 등 다양한 정비정책을 개발한다면 향후 인구 및 사회경제적 구조 변화에 따른 다양한 주택수요에 적절하게 대응할 수 있을 것임.
- 다양한 주택유형을 형성할 수 있는 생활권 단위의 주거지 관리계획을 수립함으로써 지속가능하고 경쟁력 있는 도시경관을 창출하는 데 기여할 것임.
<div align="right">/김인희 도시계획부 연구위원(<a href="mailto:ihkim@sdi.re.kr">ihkim@sdi.re.kr</a>)</div></div>