1. 연구의 배경 및 목적 최근 발표된 정부의 장기 공공임대주택 계획은 150만호라는 물량뿐만 아니라 전체 주택재고의 15%까지 공급목표를 제시하였다는 점에서 1988년의 영구임대주택 공급정책 이래 가장 획기적인 조치라고 할 수 있다. 만약 계획대로 향후 10년 동안 전국적으로 국민임대주택 100만호, 서울시의 경우 2006년까지 10만호가 추가로 공급될 경우 저소득층과 서민층 중심으로 주택정책을 전환하는 데 필요한 정책기반이 마련된다는 점에서 이는 상당한 의미가 있다. 공공임대주택의 공급확대는 외환위기 이후 지속된 임대료와 주택가격의 상승으로 높아진 서민 주거비부담을 덜기 위해 1998년부터 최우선적으로 추진되고 있는 과제이다. 그동안 공공임대주택 공급정책은 국민기초생활보장 수급자를 위한 영구임대주택 공급을 제외하고는 추진실적이 상당히 저조하였다. 지난 20년 동안 공공임대주택 정책이 시행되어 왔음에도 불구하고 현재 장기임대주택 재고가 33만호(서울시 10만호) 정도에 그친 것은 그동안 5년 임대의 단기임대주택 위주로 사업이 추진되었기 때문이다. 이는 정부의 미흡한 재정지원에 일차적인 원인이 있지만, 자가정책 중심의 주택정책 기조에서 보다 근본적인 원인을 찾을 수 있다. 우리 나라에서 공공임대주택 건설에 재정이 투입된 것은 영구임대주택이 처음으로 총건설비의 85%까지 지원이 이루어졌지만, 그 이후 재정지원 축소로 인해 공공임대주택 재고 증가가 거의 이루어지지 못하였다. 이번에 추진되는 국민임대주택의 경우에는 재정지원 규모가 30% 정도이지만, 신도시개발 등을 통한 저렴한 택지공급 등 정부의 사업지원 의지가 강력한 만큼 목표달성의 기대가 크다고 하겠다. 현재 공공임대주택 공급과정에서 가장 큰 장애요인은 택지부족 문제라고 할 수 있다. 정부에서는 특별법 제정과 대규모 신도시개발을 통하여 필요한 택지를 상당부분 공급할 계획이라고 하지만, 수요가 집중되어 있는 서울과 같은 대도시에서 상당히 떨어져 있는 것이 문제라고 하겠다. 서울시의 경우 그린벨트지역에서의 택지 확보와 소규모 택지개발 등 다각적인 노력을 하고 있지만 서울시내에서의 택지 확보는 상당히 어려울 전망이다. 아울러 이번 발표에서 특기 할만한 사실은 민간부문에서 전용면적 25.7평 이하의 장기임대주택을 공급한다는 점이다. 민간부문의 참여를 통해 임대주택의 크기를 다양화하고 임대주택이 저소득층만의 주거가 아닌 서민층을 위한 보편적인 주거로서 정착시켜 나간다는 취지이지만, 수도권지역의 택지난과 택지수요 등을 감안할 때 그다지 낙관적이지만은 않다. 이번 100만호(서울시 10만호) 공급으로 공공임대주택의 재고가 전체 주택의 약 15% 수준(서울시는 8%～9% 수준)에 도달하게 되는 만큼, 이제부터는 본격적으로 주거복지정책의 실현을 위한 각종 소프트웨어적인 제도개선을 서두를 필요가 있다. 무엇보다도 일률적인 임대료 부과로 인한 소득계층간 형평성 문제와 입주자들의 장기거주로 인해 소수의 입주자에게 혜택이 제한되는 문제에 대한 대책이 시급하다. 본 연구에서는 향후 주택정책에서 공공임대주택의 정책목표와 역할을 재정립하고, 그동안 개별적으로 운영되어 왔던 여러 유형의 임대주택 운영에 관한 실태조사를 통하여 운영체계 전반의 문제점들을 검토하였다. 특히 입주자 선정에서부터 임대료 산정방식에 이르기까지 보다 근본적인 차원에서 대응책을 마련하는 데 역점을 두었다. 본 연구에서 중점적으로 검토가 이루어진 과제는 다음과 같다. 첫째, 공공임대주택의 정책목표와 관련하여 저소득층과 서민계층의 입주자 구성문제를 검토하였다. 아울러 저소득층 주거안정을 목표로 입주계층 배분대안을 제시하였다. 둘째, 향후 공급되는 국민임대주택의 평형별 규모 증대문제를 검토하였다. 현재 공공임대주택은 12평 이하의 주택이 90% 이상을 차지하고 있어 거주가구의 상당수가 최저주거기준 미달인 것으로 나타났기 때문이다. 앞으로 공공임대주택의 주거복지 수준 증대와 입주계층의 다양화를 위해서는 규모의 증대가 필수적이다. 셋째, 지역별․규모별․소득계층별로 임대료체계 개선방안을 검토하였다. 시장임대료에 비해 월등히 낮은 현재의 임대료는 기존 입주자의 주거이동 욕구를 낮추어 입주자 순환을 저해하는 한편 임대료부담이 어려운 저소득계층들의 입주를 어렵게 하고 있기 때문이다. 넷째, 임대료 연체나 전대, 영구임대주택 자격탈락자 문제 등 운영관리 상의 문제와 시설물 유지관리 문제, 공동질서 교란행위 등 현재 공공임대주택의 현안문제들에 대해 정책방향을 검토하였다.