[연 구 진] 정의철, 김은란
[연구기간] 1999. 1 ∼ 1999. 12
[보고서가격] 6,000원

[연구개요]

1. 연구배경 및 목적
서울시에서는 고밀아파트 비중이 점점 증가하고 있고 또한 고밀아파트의 노후화가 진행되고 있음.
- 용적률이 200%를 넘는 아파트 중 건축연도가 20년을 초과한 아파트는 약 36천호에 이르고 있으며 향후 10년 내에 13만 4천호로 증가할 것으로 전망됨.
지금까지 아파트 재건축은 추가 용적률을 활용한 개발이익을 통해 대부분의 재건축비용을 충당할 수 있는 저밀아파트를 대상으로 이루어져 왔으나 고밀아파트의 경우 이와 같은 재건축패턴이 불가능할 것임.
고밀아파트 재건축은 가적으로 활용할 수 있는 용적률이 크지 않으므로 개발이익이 적어 소유자가 대부분의 재건축비용을 부담하고 일시에 많은 비용이 소요되므로 원활하게 이루어지지 않을 수 있고 장기적으로 주택의 노후화 및 주거환경의 악화 등 도시문제가 야기될 가능성이 높다는 우려가 대두되고 있음.
본 연구에서는 고밀아파트 재건축비용을 산정하여 자력재건축 가능성 및 재건축시점을 분석하고 재건축비용 조성방법을 모색하는 한편 재건축비용 조성에 대한 공공부문의 역할을 정립하고 이에 따른 법·제도적 개선방안을 마련하고자 하였음.
2. 주요 연구결과
1) 서울시 아파트 현황 분석 결과
서울시 아파트의 용적률은 시간이 흐름에 따라 단계적으로 상승하여 왔음.
- 1980년 이전에 준공된 아파트의 경우 용적률 200% 이하인 중저밀 아파트가 주를 이루었으나, 81년 이후 준공된 아파트의 경우 용적률 200-300%인 아파트가 상당비중 증가하였고, 91년 이후에 준공된 아파트의 경우 용적률 200%를 초과하는 고밀아파트가 2/3 이상을 차지하고 있음.
1980년 이전에 준공되어 경과년수가 20년이 넘는 아파트는 전체의 약 20.7%이고 이중 21.9%는 용적률이 200%를 초과하는 고밀아파트임.
- 향후 10년이내에 서울시 아파트의 약 60%의 아파트가 20년을 경과할 것으로 예상되고 있으며 이중 약 30%가 용적률 200%를 초과하는 아파트임.
- 경과년수 20년, 용적율 200%를 초과하는 아파트는 143개단지의 총 35,803세대로 주로 종로, 중구, 용산, 동대문, 강서, 서초, 강남, 송파구에 위치하고 있음.
- 종로나 중구의 경우 15평 이하 규모의 비율이 높은 반면 강남지역의 경우에는 30평 이상 규모의 비율이 상대적으로 높음.
1980년 이전에 준공된 아파트의 경우 안전등급 C, D가 비교적 높은 비율을 보이고 있어 준공한지 20년 이상된 아파트의 안전도는 불량한 것으로 나타났음.
- 1971년-1980년 사이에 준공된 아파트는 안전등급이 C인 경우가 44.9%에 달하며 1970년 이전에 준공된 아파트는 안전등급이 D인 경우가 39.6%에 달함.
1970년 이전에 준공된 아파트 중 66.1%가 특별수선충당금을 적립하지 않고 있는 것으로 나타났음.
- 1970년 이전에 준공된 것 중 43.2%가 안전등급이 C이하인 것을 고려할 때 특별수선충당금의 미적립 비율이 높은 것은 주목해야 할 부분임.
2) 서울시 재건축현황 분석 결과
재건축조합이 인가된 아파트를 준공년도(또는 경과년수)별로 보면 전체 단지의 14.9% (세대수 15.9%)가 70년 이전에 건축된 경우이며 64.6%가 70년-80년 사이에 건축된 경우임.
- 그러나 81년-90년 사이에 준공되어 경과년수가 20년 미만인 아파트의 경우에도 약 15%가 재건축조합을 결성하였는데 이는 재건축이 개발이익을 통한 재산가치 증대수단으로 이용되고 있음을 보여주고 있음.
재건축조합이 인가된 단지 중 28개 단지 검토 결과 89% 단지의 용적률이 재건축 이전 200% 이하이었으나 19개 단지가 재건축 후 300-400%의 용적률을 계획하고 있음.
- 평균적으로 재건축 이전 용적률은 132.7%인 반면 재건축 후에는 319.8%로 그 차이가 187.1%에 달하고 있음.
189개 단지 검토 결과 재건축 이전의 평균세대수는 252세대인 반면 재건축 후에는 449세대로 약 1.7배 정도 증가하는 것으로 나타나고 있음.
- 세대수가 감소하거나 변화가 없는 세대수는 2개 단지에 불과하고 약 70%의 단지에서 50-200%의 세대증가를 계획하고 있음.
평균적으로 전체공급세대의 45.4%가 일반분양되고 이를 통하여 재건축비용의 상당부분을 충당하고 있는 것으로 판단됨.
평균적으로 재건축이전 주택규모는 22.5평이었으나 재건축 후 36.3평으로 증가하는 것으로 나타나고 있음.
- 조합주택의 경우에도 소형주택공급 의무비율이 최근에 폐지됨으로써 이러한 추세는 더욱 증가할 것으로 전망됨.
3) 고밀아파트 사업성 분석결과
기존용적률을 약 100%로 가정하는 경우 용적률을 약 200%로 증가시키게 되면 모든 규모의 아파트에서 현재시점에서 재건축사업성이 존재하고 있는 것으로 분석되었음.
- 재건축 전과 동일규모의 주택으로 입주하는 경우 추가부담금은 음(-)으로 나타났으며 일정부분의 규모증대가 가능함.
용적률 증가가 가능한 경우 이로 인해 발생하는 일반분양분은 대부분 대형아파트로 건축될 가능성이 큼.
- 일반분양분을 대형아파트로 건축하는 경우 조합원의 추가부담금이 감소하고 수익성은 증대됨.
기존용적률을 약 200%로 가정하는 경우 용적률의 추가증가가 불가능하다면 동일규모의 주택으로 재입주할 때 31평은 7천9백만원, 42평은 1억3천만원, 49평은 1억9천만원의 추가부담금이 존재함. 또한 재건축 수익성도 각각 0.79, 0.74, 0.71로 모두 1보다 작아 현재시점에서 재건축이 발생할 가능성이 없는 것으로 나타났음.
- 현재 용적률이 상대적으로 높은 아파트일수록 용적률의 증대가 불가능한 경우 추가부담금이 더 높고 수익성은 더 낮음.
용적률을 200%에서 250%로 증가할 수 있는 경우 조합원의 추가부담금은 감소하고 수익성은 증가하나 모든 경우 수익성이 1보다 낮아 현재시점에서 재건축이 불가능함.
용적률을 200%에서 300%로 증가할 수 있는 경우에는 31평 및 42평 아파트는 투자수익성이 있으나 49평 아파트는 투자수익성이 없는 것으로 나타났음.
- 31평 및 42평 조합원이 일정부분의 개발이익을 49평 조합원에서 이양하여 수익성을 보장하지 않는 한 이 경우에도 재건축사업은 불가능할 것임.
결과적으로 고밀아파트의 재건축사업은 현재의 저밀아파트 재건축사업과 유사한 패턴으로 나타나지 않을 것임. 특히 용적률이 200%를 넘는 아파트의 경우 재건축시 용적률 300%가 가능하고 현재 재건축패턴과 유사하게 경과년수가 15년-20년이 된다 하더라도 재건축에 대한 투자수익성이 낮기 때문에 스스로 조합을 결성하여 재건축사업을 추진하는 경우가 드물 것으로 판단됨.
용적률 증가가 불가능한 경우 기존 용적률이 높을수록 대지지분이 낮고 이에 따른 추가부담금 및 관련 금융비용이 높아지므로 자력재건축가능 소요년수는 증가하게 됨.
- 49평형의 경우 기존 용적률이 약 200%일때 일반주택가격 상승률을 5%, 기존주택매매가격을 4%로 가정한다면 자력재건축이 가능하기 위해서는 약 51년이 추가적으로 소요되며 기존주택매매가격 상승률을 3%로 가정한다면 약 25년이 추가적으로 소요됨.
용적률 증가가 가능하다면 일반분양분을 통한 개발이익을 추가적으로 얻을 수 있으므로 추가부담금 및 관련 금융비용이 감소하여 자력재건축가능시점이 감소하게 됨.
4) 민간부문을 활용한 재건축비용 조성가능성 검토
(1) 자산유동화제도
자산유동화제도는 현재 도입초기에 있으나 향후 제도가 안정적으로 운용될 경우 재건축시 상당부분의 비용을 조달할 수 있는 수단이 될 것임.
자산유동화제도를 통한 재건축비용 조달구조는 다음과 같음.
- 조합원은 대지지분을 담보로 금융기관으로부터 이주비용 및 일부의 재건축비용을 대출받고 금융기관은 대지지분을 담보로 대출한 채권을 특수목적기구에 매각하며, 특수목적기구는 유동화증권을 발행, 일반투자자에게 매각하여 금융기관에게 대금을 지급함.
- 건설회사는 자기자금, 금융기관 차입, 주식공모, 회사채 발행 등을 통하여 건설자금을 충당함. 건설자금의 일부는 조합원을 통하여 회수할 수도 있음.
- 재건축공사가 진행되면서 조합원의 추가대출수요가 발생하면 금융기관은 준공 후 건물에 대한 추가담보설정과 이에 따른 채권에 대한 유동화증권 발행을 전제로 조합원에게 추가대출을 수행하고 조합원은 이를 통하여 건설회사에게 재건축비용을 청산함.
(2) 부동산투자신탁제도
고밀아파트 재건축에 수익성이 존재하는 시점에서 부동산투자신탁회사는 기존주택을 매입할 의사가 있을 것임. 이 경우 재건축조합은 재건축 추가부담금을 지불할 능력이 있는 기존소유자와 부동산투자신탁회사로 구성됨.
부동산투자신탁회사는 법인의 성격이므로 개인소유자와 달리 취급될 수 있으나 기존주택을 매입하여 대지지분을 확보하고 있으므로 조합원으로서의 권리를 행사할 수 있을 것임.
재건축사업에 참여할 의사가 있는 부동산투자신탁회사는 주식을 발행하여 투자자로부터 자금을 확보, 재건축비용을 충당하고 재건축 주택을 임대의 형태로 운용하여 투자자에게 배당금을 지급하거나 주택을 매각하여 그 이익을 투자자에게 지급함.
이 제도의 장점은 불특정다수가 재건축사업에 참여하지 않고 부동산투자신탁회사가 참여함으로써 의사결정이 상대적으로 신속하게 이루어질 수 있을 뿐 아니라 자금조달이 훨씬 용이하는 점임.
- 이 제도가 없는 경우 개인투자자들이 재건축 전 주택을 매입하여 조합원이 되어야 하는 번거로움이 존재하여 재건축기간을 연장시키고 사업추진을 어렵게 할 것임.