[연 구 진] 장영희, 박은철, 최윤경
[연구기간] 1999. 1 ∼ 1999. 12
[보고서가격] 7,000원

[연구개요]

1. 연구목적과 방법
1998년 IMF 금융지원 이후 경기침체와 부동산경기침체로 임대인과 임차인간의 주택임대차를 둘러싼 분쟁이 크게 늘어났으며, 특히 임대차 계약기간 만료후 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 임대인을 상대로 보증금반환소송을 벌이는 경우가 사회문제화된 바 있다. 또한 전세제도라는 특수성으로 인해 거액의 임대료가 거래된다는 점에서 앞으로 임대료반환문제는 임대차보호나 중개차원 뿐만 아니라 금융정책의 차원에서까지 검토가 이루어질 필요가 있다.
임차인 보호를 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정된 이래 지금까지 세차례 법개정이 이루어졌지만 가장 핵심적인 사안인 전세금반환 보장문제는 해결되지 못한 채 남아 있다.
본 연구는 주택저당채권 유동화제도의 도입, 금융시장 개방 등으로 주택금융이 풍부해 질 것이라는 금융시장의 전망과 집값상승이 둔화됨에 따라 장기적으로 전세위주의 임대차 관행이 월세위주로 변화될 것이라는 전망하에 임차인의 보호와 공정한 임대차관계의 설정 등을 목표로 주택임대차관련 제반 법규와 제도정비 방안을 제시하였다. 아울러 장기적으로 월세제도로 임대차관행이 이행할 것에 대비하여 주거의 안정성 및 쾌적성을 확보할 수 있도록 보완사항을 제시하였다.
연구방법으로는 민사소송에 의한 법원의 판례와 상담사례 등을 분석하여 분규유형과 원인을 도출하고, 우리나라와 외국의 주택임대차관련 법제도를 비교 연구하였다. 그리고 주택임대차 현황 조사를 위해 258가구의 임차가구와 50개소의 중개업소를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 법제도 개정과 관련한 구체적인 방향은 전문가 델파이조사와 토론회를 거쳐 제시하였다.

2. 주택임대차시장의 변화 전망
서울의 실질주택보급률이 90%∼100%까지 달성됨으로써 주택에 대한 인식도 소유개념에서 거주개념으로 변화하고 있으며, 앞으로 주택수요는 투기성투자보다는 실수요자 중심으로 유지될 것으로 전망된다.
주택가격에 절대적인 영향을 미치는 실물경제가 회복되고는 있으나 IMF 이후 중산층의 붕괴로 주택에 대한 유효수요가 급격히 감소함으로써 앞으로 차가주택에 대한 수요는 계속 증가할 것으로 예상되고 있다.
핵가족형가구와 직계형가구는 줄어드는 반면, 단독가구와 노인가구가 크게 증가함으로써 임대주택에 대한 수요증가가 예상되고 있다. 또한 최근 20대∼30대 젊은층을 중심으로 신규아파트에 대한 전세선호가 뚜렷해지고, 소유개념에서 거주개념으로 주택에 대한 의식이 바뀌고 있다.
자가, 차가의 구분없이 현재의 수준보다 향상된 주거여건을 희망하고 있는 것으로 나타나고 있다. 1998년부터 소형아파트 의무비율 폐지와 전용면적 25.7평까지 국민주택기금 지원이 가능해짐에 따라 전용면적 25.7평 이상의 중 대형 평형의 주택공급의 증가로 임대주택에 대한 선택의 폭이 커질 전망이.
장기적으로 주택저당채권유동화제도가 도입되면 앞으로 주택가격의 20%∼40% 정도로 자가주택 마련이 가능해지기 때문에 전세가구는 자가 또는 보증부월세(또는 월세)로 주택수요형태의 변화가 예상되며, 임대사업자 역시 저금리가 유지된다면 전세보다 월세를 선호하게 될 것이다.
그러나 현재 큰 폭의 주택가격 상승과 대출이자 부담으로 자가주택 수요증가효과를 크게 기대하기는 어렵기 때문에 당분간은 전세시장이 존속될 것이지만, 주택금융이 획기적으로 확대되면 잠재적 주택수요는 시장상황에 따라 언제든지 유효수요로 변하여 내집을 마련하려는 수요증가로 이어질 가능성이 크다고 하겠다.
임대시장은 전세시장이 위축되는 대신 보증부월세 또는 월세가 임대차의 관행으로 자리잡게 될 전망이다. 소유자의 입장에서는 저금리 상황에서 전세보다는 고정수입원 확보라는 장점이 있는 보증부월세를 선호하게 될 것이며, 수요자 입장에서도 장기적으로 안정성이 떨어지지만 초기부담이 적은 이점으로 인해, 그리고 수입이 안정적이지 못한 저소득층 가운데서 보증부월세에 대한 증가가 예상된다.
3. 법체계 현황 및 문제점
서울시 가구의 60% 이상이 임차가구이고 서울시민의 25% 이상이 매년 이사하는 구조에서 주택임대차보호법 및 부동산중개업법 등은 실생활에서 반드시 알아야 할 중요한 법률이지만, 일반인들의 임대차관련 지식은 매우 낮은 수준이고 중개업소의 서비스는 미흡한 실정이다.
현행 주택임대차보호법은 13개 조문과 시행령으로 구성되어 있다. 보증금반환과 계약기간 확보에 역점을 두고 제정되었으나, 재산권에 대한 사안과 결부된 부분은 민법의 관련조항과의 관계 등으로 여러 가지로 해석상의 문제점이 제기되고 있다.
현행 부동산중개업법은 전체 40개 조문으로 구성돼 있으며, 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 거래질서를 확립하여 국민의 재산권보호를 목적으로 하고 있으나 중개대상물과 손해배상한도와 격차문제 등 중개사고에 대한 대처가 미흡하다.
문제점을 정리하면 대략 다음과 같다.
- 대항력 요건 - 표준임대차계약서 미사용
- 임차권등기명령 - 확인설명서 수령권리 미비
- 확정일자 - 비현실적인 중개수수료
- 소액보증금 우선변제 - 중개사고시 피해보상 미흡
- 재계약시 임대료인상 상한규제 - 부동산정보 독점
- 임대료증감청구권
- 임대인과 임차권의 권리/의무 미비
- 주택의 상태보장 미비